Sickla Köpkvarter i Nacka, kontor i Kista, Mobilia i Malmö, flera fastigheter i Hagastaden - Stockholm. Det är ett axplock av de fastigheter som AtriumLjungberg äger. Vi har tidigare sett på branscherna; Investmentbolag och banker. Nu är vi inne i nästa serie inlägg, den om fastighetsbolag. Detta är det fjärde inlägget i serien och handlar om AtriumLjungberg, börsens sjätte största fastighetsbolag men det absolut största inom köpcentrumnischen.
Varför är det intressant för dig att veta vad ATRIUMLJUNGBERG är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i AtriumLjungberg som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).
- Om du bör köpa AtriumLjungberg eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
MITT INNEHAV (per 31 december 2014):
- Jag äger inga aktier i AtriumLjungberg. Jag äger inte heller några aktier i dess ägare.
 |
Detta inlägg handlar om aktier och fastighetsbolag
|
Kort om AtriumLjungberg - Sveriges största fastighetsbolag med fokus på köpcentrum
- AtriumLjungberg är Sveriges sjätte största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 15,3 miljarder.
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista och börsnoterat sedan 1994.
- Bolagets huvudägare är: Familjen Ljungberg, KF i Stockholm och familjen Holmström
- Fastigheterna (värde på 26 miljarder) ligegr främst i Stockholm, Malmö och Uppsala och är framför allt handel och kontor.
- En betydande projektverksamhet bedrivs där minst 1 miljard per år avses satsas i projektutveckling (om-till och nybyggnationer)
Snabba fakta:
- VD: Ingalill Berglund (VD sedan 2011, innan dess finanschef sedan 2001)
- Styrelseordförande: Dag Klackenberg (styrelseordförande sedan 2004)
- Lista: Stockholmsbörsens Large-Cap
- Börsvärde: 15,3 miljarder SEK (per 31 december 2014)
- Intäkter 2013: 2361 miljoner SEK
- Vinst 2013: 1136 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 140m SEK)
- Soliditet (Q3-14): 41,1%
- Fastighetsvärde: 26,5 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Hyresvakansgrad (Q3-14): 7%
- Direktavkastning (utdelnings%): 2,67%
- UTDELNINGSTILLVÄXT: c.a 8,5% i snitt de senaste 10 åren, dvs ständig växt (utdelningen har aldig sänkts sedan 1994 då börsintroduktion skedde)
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 10% premie103,5 (börskurs)/93,9 (substansvärdet , 10% uppskjuten skatt)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 23,7 (högt för att vara ett fastighetsbolag)
- Betavärde: 0,71 (dvs till 71% som index rör sig)
- Komparativa fördelar:
- Ofta ägare till hela områden vilket skapar stordriftsfördelar och stor utvecklingspotential
- Stark balansräkning/förvärvsutrymme
- Långsiktighet i förvaltning och skötsel
- Starka långsiktiga ägare
Vad är AtriumLjungbergs affärsidé?:
“Genom långsiktigt ägande, utveckling, och förvaltning erbjuder vi våra kunder attraktiva handels-, kontors- och helhetsmiljöer på starka delmarknader. Genom egen kompetens och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för våra kunder och samarbetspartners, och skapar värdetillväxt i bolaget.“
(Citatet är hämtat från AtriumLjungbergs hemsida)
Min Kommentar:
- AtriumLjungbergs växt i förvaltningsresultat samt utdelning de senaste åren är imponerande (stabiliteten i växten under lång tid).
- AtriumLjungberg äger bl.a. Glashuset vid Slussen som påverkas av ombyggnationen av Slussen. På grund av det fick A-L mark framför glashuset av Stockholms Stad för att de skulle “acceptera” att Glashusets utsikt förstördes. En del tycker inte att allt gick rätt till i den processen. Det finns risk för att hela bygget där drar ut på tiden.
- Dessutom sker nu domstolsförhandlingar med Akzo Nobel om en hyrestvist. Det känns olustigt att fler och fler tvister dyker upp...
- AtriumLjungberggruppen har som strategi att “bli vid sin läst” dvs behålla nuvarande strategi och mål och bli “mer av samma” dvs växa.
- Projektverksamheten ska förbli stor och c:a 1 miljard investeras varje år i nya projekt i Sickla, Gränby i Uppsala och runt Port73 i Haninge.
Verksamheten
- Verksamheten finns i framförallt Stockholm och är inriktad på handel. Ett av de största innehaven är Sickla Köpkvarter med fastigheter och marken runtomkring. I A-Ls strategi ingår att äga stora områden som kan utvecklas och inte enskilda fastigheter.
- AtriumLjungberg är det börsnoterade bolaget som äger köpcentrum med störst fastighetsvärde.
- A-L får c:a 1,3 miljarder i förvaltningsresultat och 0,2 miljarder i resultat från projektverksamheten. Så det är framför allt ett förvaltningsföretag men där projekten spelar en inte oviktig roll.
- Även om AtriumLjungberg är mest känt som ett “köpcentrum” företag som äger A-L också kända kontorsfastigheter som Glashuset vid Slussen, kvarteret Nod i Kista och stora kontorshus vid Hagastaden.
Fördelning av Fastighetsvärde (Lokaltyp) för AtriumLjungberg i Q3-14:
Fördelning av Fastighetsvärde (per område) - AtriumLjungberg Q3-2014:
AtriumLjungbergs historia
- 1916: KF Stockholm börjar sin fastighets verksamhet
- 1946: Tage Ljungberg startade bygg- och fastighetsrörelse som kom att bli Ljungberggruppen
- 1994: BÖRSINTRODUKTION av Ljungberggruppen
- 1997: Ljungberggruppen förvärvar stort fastighetsbestånd i Sickla av AtlasCopco (Atlas Copcos gamla industrier/kontor med mera).
- 1999: KF och dess anknutna stiftelser och företag samlar sina fastigheter i det nybildade ATRIUM.
- 2006: FUSIONEN: Ljungberggruppen (börsnoterat fastighetsbolag som ägde bl.a. Sickla Industriområde i Nacka) går samman med Atrium (Konsumentföreningens fastighetsbolag, som ägde många köpcentrum)
- 2013: Varuhuset PUB vid Hötorget i Stockholm såldes
Största ägarna i AtriumLjungberg, i kapital (per 30 sept 2014)
totalt ca 2040 aktieägare den sista dec-13, vilket är väldigt få, dessutom är det utländska ägandet begränsat.
De största ägarna per 30/9-14 var:
- 29% Konsumentföreningen Stockholm (KF Stockholm)
- 22% Familjen Ljungberg (grundarfamiljen till Ljungberggruppen)
- 13% Familjen Holmström (medgrundarfamiljen till Ljungberggruppen)
- 5% Varma Pensionsförsäkringar (finskt pensionsbolag)
- 3% Carnegie fonder (svenska Carnegies fondbolag)
- 3% Länsförsäkringar Fastighetsfond (aktiefond som förvaltas av Länsförsäkringar)
- 1% Ulf Holmlund (svensk privatperson)
- ca 18,5% Övriga aktieägare
Fördelar med att investera/köpa aktier i AtriumLjungberg?
- Stabil utdelning och utdelningstillväxt
- Butiks- & Handelsfastigheter samt kontor i främst Stockholm, Malmö och Uppsala
- Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj
- Stabil växt i vinst och utdelning, år efter år
- Konservativ syn på belåning (dvs. låg finansiell risk)
- Ledningen och bolaget har lång erfarenhet av marknaden och goda kontakter
- Stora möjligheter i projektportföljen
Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i AtriumLjungberg (A-L)?
- Vid färdigställandet av Sickla Front så hamnade A-L i juridisk tvist med AkzoNobel vilket nu har lett till domstolsprocess som inleds i 2015. Detta kan ställa till det och ta ledningens fokus framöver.
- Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Det kan vara dålig likviditet i aktien (liten “free float”). Remium är likviditetsgarant sedan 2013 för att förbättra likviditeten.
- Minskad konsumtion kan slå mot företaget
- Megatrend mot mer e-handel kan utarma butikerna i city
- Megatrend mot mer externa köpcentrum → kan minska cityhandeln och göra att “förortskunderna” stannar kvar i sina förorter och handlar i regioncentra/externa köpcentrumanläggningar istället
Kom ihåg att ett eventuellt köp av AtriumLjungberg bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det tredje som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.
Alternativa analyser av fastighetsbolag:
De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):
Large Cap (börsvärde):
- Castellum 21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner (inlägg 9/1-15)
- Balder 19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
- Fabege 16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
- AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder (inlägg 10/1-15)
Mid Cap (börsvärde):
- Hemfosa 11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
- Wihlborgs 11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
- Kungsleden 10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
- Sagax 9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
- Klövern 7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
- FastPartner 6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
- Diös 4,32 Mdr Främst kontor i Norrland
- Heba 4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
- Platzer 3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (ej city)
- Catena 2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
- Corem 2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
- Tribona 1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
- NP3 1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
- Victoria Park 1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG
Small Cap → Inga noterade fastighetsbolag
First North
- D. Carnegie 3,2 Mdr Främst Bostäder från miljonprogrammet
- Oscar Prop. 0,87 Mdr Främst Bostadsprojekt
- Kallebäck P. 0,425 Mdr Äger 1 fastighet i Göteborgs som hyrs ut till Saab AB till 2021
- Amasten 0,249 Mdr Främst bostäder med hög direktavkastning utanför storstäder
- Akelius
- Prime Living
- Tobin Properties
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor till detta inlägg:
AtriumLjungberg hemsida, AtriumLjungberg årsredovisning för 2013, AtriumLjungberg delårsrapport för Q3-2014, samt aktuell marknadsinformation från Avanza
Artikel i Aktiespararen nr12, 2014 om AtriumLjungberg
Mitt innehav (per 31 december 2014):
Jag äger inga aktier i AtriumLjungberg eller i deras stora ägare.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar