HUFVUDSTADEN → Det anrika stora fastighetsbolaget

NK-varuhusen, Biblioteksgatan i Stockholm, Nordstan i Göteborg och korsningen Sveavägen/Kungsgatan i Stockholm. Där äger Hufvudstaden sina fastigheter. Bolaget som endast har fastigheter i absolut bästa läge. Vi har tidigare sett på branscherna; Investmentbolag och banker. Nu är vi inne i nästa serie inlägg, den om fastighetsbolag. Detta är det andra inlägget i serien och handlar om Hufvudstaden, börsens näst största fastighetsbolag.

Varför är det intressant för dig att veta vad HUFVUDSTADEN är?

• För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Hufvudstaden som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).

• Om du bör köpa Hufvudstaden eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
• Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

MITT INNEHAV (per 31 december 2014):

• Jag äger inga aktier i Hufvudstaden. Däremot äger jag indirekt aktier i Hufvudstaden genom mitt aktieinnehav i Lundbergföretagen (Hufvudstaden är ca 19% av substansvärdet i Lundbergs).
• Lundbergs utgör 5,4% av mina finansiella placeringar (mitt fjärde största innehav och det största innehavet i något investmentbolag).

Detta inlägg handlar om aktier och fastighetsbolag

Kort om Hufvudstaden - Sveriges näst största börsnoterade fastighetsbolag

• Hufvudstaden är Sveriges näst största noterade fastighetsbolag (passerades i december 2014 av Wallenstam) med ett börsvärde på c:a 21,5 miljarder.
• Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista och börsnoterat sedan 1938.
• Största enskilda ägare är investmentbolaget Lundbergs (sedan 1998).
• Fastigheterna består av absolut toppfastigheter i Stockholm (NK, Biblioteksgatan, Kungsgatan) och Göteborg (NK och delar av Nordstan)

Snabba fakta:

• VD: Ivo Stopner (anställd sedan 1990)
• Styrelseordförande: Fredrik Lundberg (styrelseledamot sedan 1998)
• Lista: Stockholmsbörsens Large-Cap
• Börsvärde: 21,5 miljarder SEK (per 31 december 2014)
• Intäkter 2013: 1640 miljoner SEK
• Vinst 2013: 1876 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 1358m SEK)
• Soliditet (Q3-14): 57% (dvs. mycket konservativ belåning)
• Fastighetsvärde: 26,7 miljarder SEK (per 30 sept-14)
• Hyresvakansgrad (Q3-14): 5,5%
• Direktavkastning (utdelnings%): 2,71%
• UTDELNINGSTILLVÄXT: +6→ 12%/år de senaste 10 åren, dvs ständig växt
• P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 6% rabatt 89,45 (börskurs)/95 (substansvärdet vid 5% skatt)
• P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 11,67
• Betavärde: 0,58 (dvs till 58% som index rör sig)
• Komparativa fördelar:
• Äger en stor andel av de absolut mest attraktiva fastigheterna i Sthlm och GBG
• Mycket låg belåningsgrad vilket möjliggör förvärv och ger låg risk
• Topplaceringar i NKI (nöjd-kund index) de senaste 5 åren
• Långsiktighet i förvaltning och skötsel
• Starkt varumärke

Vad är Hufvudstadens affärsidé?:

“Affärsidé:

Hufvudstaden ska i egna fastigheter i centrala

Stockholm och centrala Göteborg erbjuda framgångsrika

företag högkvalitativa kontors- och butikslokaler

på attraktiva marknadsplatser.

Vision:

Hufvudstaden ska alltid upplevas som och vara

Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.”
(Citaten är hämtade från Hufvudstadens hemsida)

Min Kommentar:

• Hufvudstaden är ett mycket konservativt fastighetsbolag med lägre risk än de flesta andra. De är fokuserade och långsiktiga. De har tydliga mål och affärsplaner som de jobbar efter och följer.

• I och med den lägre risken är inte potentialen lika stor och därför har inte Hufvudstaden hängt med upp kursmässigt när de andra fastighetsaktierna stigit. Å andra sidan så levererar Hufvudstaden en “trygg” avkastning per år på 9-13% (ca. 3% i utdelning och 6-10% i beräknad kursuppgång beräknad på utdelningstillväxten).
• Som bolag är Hufvudstaden högkvalitativt och skulle passa utmärkt i min portfölj. Jag äger dock aktien indirekt via Lundbergs, Hufvudstaden förblir dock ett intressant bolag att följa

Verksamheten

• Verksamheten är ovanligt fokuserad för att vara ett fastighetsbolag → hög koncentration både geografiskt och typ av fastigheter.
• Fastighetsinnehavet finns i Stockholm och i Göteborg med fastigheter (kontor & butiker) i absoluta topplägen.
• Hufvudstaden är typexemplet på ett förvaltningsföretag där fastigheter köps och behålls under lång tid. En stor del av vinsten kommer från värdeökning av befintliga fastigheter som behålls (orealiserade värdeförändringar). Inom en snar framtid kommer troligtvis ett stort projekt påbörjas (ny- och ombyggnad) i Göteborg (kvarteret Härbärget).
• Hufuvudstaden äger också parkeringsgaraget/huset PARKADEN, på Regeringsgatan Stockholm. Dess intäkter är c:a 5% av de totala intäkterna för koncernen. Tomten är extremt central och i direkt anslutning till NK i Stockholm. Orsaken att det ägs är att Hufvudstaden vill ge NKs kunder möjlighet att ta bilen till NK (bra NK-kunder har kraftigt rabatterad parkeringsavgift).

Fördelning av Hyresvärde (Lokaltyp) för Hufvudstaden i 2013:

Fördelning av Hyresintäkter (per område) - Hufvudstaden Q1-Q3-2014:

HUFVUDSTADENs historia

• 1915: Hufvudstaden grundas av IVAR KREUGER
• 1915-1919: Snabba expansion och många fastigheter köps, bland annat kring Norrmalmstorg/Biblioteksgatan i Stockholm (vilka fortfarande ägs av Hufuvudstaden)
• 1928-1932: Centrumhuset i korsningen Sveavägen/Kungsgatan byggs och modebutiken Ströms flyttar in 1939. fastigheten ägs fortfarande av Hufvudstaden och Ströms är fortfarande hyresgäst (Långa traditioner och relationer...)
• 1932: Kreugerkraschen; kreugers imperium gick i konkurs och Hufvudstaden togs över av Skandinaviska Banken (del av nuvarande SEB). För att ta hand om många tillgångar bildades investmentbolaget Custos som var den största ägaren när Börsintroduktionen gjordes 1938.
• 1938: BÖRSINTRODUKTION
• 1951: Nytt hus byggdes i kosningen Sveavägen/Kungsgatan (Järnplåten 28) som var Sveriges modernaste affärs- och kontorshus när det byggdes (tillhör fortfarande Hufvudstaden).
• 1960-tal: Statliga regleringar och krav på bostadsbyggande. Hufvudstaden bygger bl.a. en fastighet på St Paulsgatan men även PARKADEN 1964. Parkeringsgaraget som väcker väldigt mycket känslor (och som klassas som en väldigt kulturhistorisk intressant byggnad). Hufvudstaden blir ensamägare till Parkaden på 1980-talet.
• 1964 byggs en fastighet på Norrmalmstorg (Rännilen 19) på flytande grund (eftersom det rinner en å i grunden mellan nuvarande Engelbrektsplan och Nybroplan), dessutom hittas ett skeppsvrak från 1600-talet…
• 1967: Hufvudstaden köper de första fastigheterna i Göteborg
• 1970: Hufvudstaden inleder internationell expansion med ett “bygge” i Tokyo
• 1971: SF (Svensk Filmindustri) säljs till Dagens Nyheter. (Har varit i Hufvudstadens ägo sedan kreugerkraschen 1932/33. Bonnierkoncernen kom att äga SF fram till 2013 då Ratos köper bolaget.
• 1987-1989: Byggs World Trade Center (WTC) i Stockholm tillsammans med Lundbergs och byggbolaget Siab. (Hufvudstaden säljer WTC 2006)
• 1980-talet: Den internationella expansionen fortsätter med förvärv i bl.a. Paris
• Fastighetskrisen 1991-1994: Hufvudstaden överlever fastighetskrisen men beslutar om nya strategier 1996, då renodling till kontor i Sverige ska genomföras
• 1997: De utländska fastigheterna läggs i bolaget Hufvudstaden International som delas ut till aktieägarna och börsnoteras (Näringslivsnörden var då aktieägare) senare samma år lägger Diligentia bud på Hufvudstaden International. (2000 lägger därefter Skandia ett bud på Diligentia och köper ut bolaget från börsen)
• 1997: Samtliga bostadsfastigheter säljs
• 1998: Bud på då börsnoterade NK Cityfastigheter läggs och bolagen fusioneras
• 1998: Lundbergs blir ny huvudägare
• 2000: Hufvudstaden genomför flera förvärv av cityfastigheter för att finansiera det genomförs en nyemission på 845 miljoner
• 2000-talet: Renoveringar genomförs i många av fastigheterna
• 2010: Ytterligare förvärv i centrala Göteborg
• 2012: Del av Nordstan förvärvas i Göteborg från AMF för c:a 1,3 miljarder och utveckling av kvarteret Härbärget

För den specialintressearde så finns det mer information om Hufvudstadens historia här.

Största ägarna i Hufvudstaden, i kapital (per 30 sept 2014)

Hufvudstaden hade totalt 19 514  aktieägare den sista sept-14, varav de största var:

• 45% Lundbergs                               (svenskt investmentbolag, för blogginlägg klicka här)
•  6% JP Morgan fonder                   (amerikansk banks fondbolag)
•  6% State Street Bank and Trust   (amerikansk bank)
•  3% Mellon Fonder                         (amerikanskt fondbolag)
•  2% SEB Fonder                            (SEBs fondbolag)
•  2% NTC Wealth                            (kapitalförvaltare baserad i Panama)
•  2% Swedbank Robur fonder         (Swedbanks fondbolag)
• 1,6% Länsförsäkringar                   (svenskt försäkringsbolag)
• 1,5% BNP Paribas                         (fransk bank)
• ca 42% Övriga aktieägare

Fördelar med att investera/köpa aktier i Hufvudstaden?

• Stabil utdelning och utdelningstillväxt
• Tillgång till toppfastigheter i Stockholm och Göteborg city
• Låg belåning och därmed risk samt förmåga att göra förvärv
• Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj
• Hög kundnöjdhet
• Ledningen och bolaget har lång erfarenhet av marknaden och goda kontakter
• Möjlighet till höjda hyror i attraktiva lägen vilket skulle höja värdet på fastigheterna och kunna ge högre utdelning

Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i Hufvudstaden?

• Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
• Minskad konsumtion kan slå mot företaget
• Megatrend mot mer e-handel kan utarma butikerna i city
• Megatrend mot mer externa köpcentrum → kan minska cityhandeln och göra att “förortskunderna” stannar kvar i sina förorter och handlar i regioncentra/externa köpcentrumanläggningar istället

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Hufvudstaden bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning.

Läs mer om Hufvudstaden på deras egen hemsida här.

Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det andra som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.

De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):

Large Cap (börsvärde):

• Wallenstam        22,0 Mdr Kontor i GBG + Bostäder Sthlm/GBG + Bostadsprojekt (inlägg 6/1-15)
• Hufuvudstaden  21,5 Mdr Kontor & Butikslokaler i absolut citylägen i Sthlm/GBG  (inlägg 7/1-15)
• Castellum           21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner
• Balder                 19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
• Fabege               16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
• AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder

Mid Cap (börsvärde):

• Hemfosa        11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
• Wihlborgs       11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
• Kungsleden    10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
• Sagax             9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
• Klövern           7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
• FastPartner     6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
• Diös                4,32 Mdr Främst kontor i Norrland
• Heba               4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
• Platzer            3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (ej city)
• Catena           2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
• Corem            2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
• Tribona          1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
• NP3                1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
• Victoria Park  1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG

Small Cap → Inga noterade fastighetsbolag

First North

• D. Carnegie     3,2 Mdr        Främst Bostäder från miljonprogrammet
• Oscar Prop.     0,87 Mdr      Främst Bostadsprojekt
• Kallebäck P.    0,425 Mdr     Äger 1 fastighet i Göteborgs som hyrs ut till Saab AB till 2021
• Amasten          0,249 Mdr     Främst bostäder med hög direktavkastning utanför storstäder

• Akelius
• Prime Living
• Tobin Properties

Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!

DISCLAIMER:

• Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
• Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
• Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Twitter: @naringslivsnord

Källor till detta inlägg:

Hufvudstadens hemsida, Hufvudstadens årsredovisning för 2013, Hufvudstadens delårsrapport för Q3-2014, samt aktuell marknadsinformation från Avanza.

Mitt innehav (per 31 december 2014):

Jag äger inga aktier i Hufvudstaden. Däremot äger jag indirekt aktier i Hufvudstaden genom mitt aktieinnehav i Lundbergföretagen (Hufvudstaden är ca 19% av substansvärdet i Lundbergs).

Lundbergs utgör 5,4% av mina finansiella placeringar (mitt fjärde största innehav och det största innehavet i något investmentbolag).