DIÖS är Norrlands största fastighetsbolag och har hög direktavkastning

Diös äger fastigheter på ett 15-tal orter i Norrland med tyngdpunkt i Gävle, Sundsvall, Östersund men även i ÅRE. Aktien lockar då bolaget har hög direktavkastning (3,91%) trots hög vakans i beståndet och en stabil underliggande affär.

Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det femte inlägget i serien och handlar om Diös, börsens trettonde största fastighetsbolag men det största i Norrland.

Varför är det intressant för dig att veta vad DIÖS är?

• För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Diös som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).

• Om du bör köpa Diös eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
• Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

MITT INNEHAV (per 31 december 2014):

• Jag äger inga aktier i Diös. Jag äger inte heller några aktier i dess ägare.

Kort om Diös - Sveriges största privata fastighetsbolag i Norrland

• Diös är Sveriges trettonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 4,4 miljarder och kan vara lite bortglömt då fastigheterna är placerade i Norrland (och huvudkontoret ligger i Östersund).

• Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid Cap lista (sedan 2012) och börsnoterat sedan 2006 (på Small-Cap).
• Bolagets huvudägare är: Familjen Persson genom bolaget Person Invest. Person Invest är ett stor koncern i Östersund och bedriver bilhandel, skogbruk,och är delägare i fastighetsbolag och skogmark. Dvs. den största ägaren har stark lokal och historisk förankring i regionen.
• De 366 ägda fastigheterna (värde på 12,0 miljarder) ligger främst i Gävle, Sundsvall och Östersuns men mellan Borlänge och Luleå.

Snabba fakta:

• VD: Knut Rost (VD sedan mars 2014)
• Styrelseordförande: Bob Persson (styrelseordförande sedan 2011, ledamot sedan 2007, representerar största ägaren)
• Lista: Stockholmsbörsens Mid-Cap
• Börsvärde: 4,39 miljarder SEK (per 10 januari 2015)
• Intäkter 2013: 1307 miljoner SEK
• Vinst 2013: 321 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med -24m SEK)
• Soliditet (Q3-14): 26,6%
• Fastighetsvärde: 12,0 miljarder SEK (per 30 sept-14)
• Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 10,8% (ganska hög men minskande)
• Direktavkastning (utdelnings%): 3,91%
• UTDELNINGSTILLVÄXT: Inte helt stabil eftersom bolaget fördubblades 2012 men ökning sedan 2011.
• P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 23% premie 53,25 (börskurs)/43,4 (eget kapital/aktie)
• P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 17,45
• Betavärde: 0,81 (dvs till 81% som index rör sig)
• Komparativa fördelar:
• Ofta lokala marknadsledare (dvs. största fastighetsägaren på orten)
• Mycket god lokalkännedom
• Långsiktighet i förvaltning och skötsel
• Långsiktiga ägare

Vad är Diös affärsidé?:

“Diös Fastigheter ska med lokal närvaro äga och utveckla både kommersiella- och bostadsfastigheter på prioriterade tillväxtorter. Vi ska skapa långsiktiga värden med hyresgästen i centrum genom att agera ansvarsfullt och hållbart.“

(Citatet är hämtat från Diös hemsida)

Min Kommentar om verksamheten:

• Diös har en väldigt stark ställning i Norrland och speciellt i Jämtland. Det vore inte konstigt om det visar sig att bolaget kunde köpa Norrvidden till ett bra pris.

• Diös har en väldigt bra direktavkastning (3,9%) och stabila fastigheter i ett kanske bortglömt område (och inte så “sexigt”) vilket skulle kunna göra gällande att det är möjligt att hitta dolda värden.
• Eftersom regionen där Diös agerar inte samvarierar i förhållande till den svenska marknaden i stort kan avvikelser inträffa. Det vanliga under de senaste åren är att fastighetsvärdet har stigit i fastigheterna men Diös har faktiskt uppvisat sjunkande fastighetsvärden (inet stora men ändå), vilket är oroväckande.
• Diös är framför allt ett “förvaltningsbolag” där huvudsakliga vinsten kommer från en god och effektiv förvaltning av befintliga fastigheter.
• Projektverksamheten är dock stor och just nu pågår projekt (om-till- och nybyggnationer) i Diös regi för ca 250 miljoner (prognos för hela 2014)

Fördelning av Fastighetsvärde (Lokaltyp) för Diös i Q3-14:

• 39% Kontor
• 21% Industri/Lager
• 19% Butik
• 12% Bostäder
•  9% Övrigt

Fördelning av Fastighetsvärde (per område) - Diös Q3-2014:

• 24% Jämtland (Östersund, Åre)
• 21% Dalarna (Falun, Borlänge, Mora)
• 18% Västernorrland (Sundsvall, Härnösand)
• 14% Gävleborg (Gävle)
• 12% Norrbotten (Luleå)
• 11% Västerbotten (Umeå, Skellefteå)

Hyresgäster

• De huvudsakliga hyresgästerna är statliga, kommunala eller stora företag som Swedbank, Åhlens, KappAhl, Axfood och H&M. Vilket ger stabilitet i intäkterna och god förutsägbarhet.

Diös historia

• 1921: Anders Diös grundar en byggnadsfirma som med tiden fick verksamhet över hela landet.
• 1980-talet: Diös renodlas till ett fastighetsbolag
• 2000: AP Fastigheter lägger bud och köper upp det då börsnoterade Diös fastigheter
• 2005: “Ett antal investerare” träffas i Åre och bildar ett nytt fastighetsbolag som de ger namnet Diös (grunden till dagens Diös).
• 2005: Den första investeringen görs och det sker i fastigheter som fanns i gamla “Anders Diös AB”.
• 2006: BÖRSINTRODUKTION av “nya”/nuvarande DIÖS på Stokcholmsbörsens Small Cap (flyttades till Mid-Cap 2012)
• 2011: 30 dec; Fastighetsbolaget Norrvidden förvärvas; I och med förvärvet så mer än fördubblas Diös och får in 222 nya fastigheter till ett värde av 5,8 miljarder. Norrvidden ägdes sedan 2009 av Altor och Bure som tagit över det efter kollapsen av Mats O Sundqvists fastighetsbolag SKRINDAN. I och med förvärvet refinansierades fastigheterna i det övertagna bolaget och en nyemission på 1,1 miljard genomfördes. Diös blev då den absolut största privata fastighetsägaren i Norrland.

• 2012-2014: Renodling av beståndet och försäljning av “udda” fastigheter utanför centralorterna under ordnade former
• 2014: Ny VD; Knut Rost tillträder som ny VD

Största ägarna i Diös, i kapital (per 30 sept 2014)

totalt ca 5934 aktieägare den sista sept-14, ökande trend (delvis tack vare ISK).

De största ägarna per 30/9-14 var:

• 15% AB Persson Invest                                 (lokal finans- & bilhandlarkoncern i Jämtland)
• 12% Brinova Inter AB                                    (ägarbolag i Paulsson sfären)
• 10% Bengtsson Tidnings AB              (f.d. tidnings”kungafamiljen” i Dalarna som sålt & blivit investerare )
• 9,8% Länsförsäkringar Fastighetsfond m.fl.   (aktiefond som förvaltas av Länsförsäkringar))
• 6% Pensionskassan SHB Försäkrings...        (en pensionsfond kontrollerad av Handelsbanken)
• 3% Avanza Pension             (privatpersoner som äger aktier via KAF, tjänstepension eller ISP)
• 3% Länsförsäkringar Jämtland                      (det kundägda Länsförsäkringsbolaget i Jämtland)
• 3% SEB Investment Management                (SEBs fondbolag)
• 2% Ralf Ekblad                                             (svensk privatperson)
• 1,9% Staffan Rasjö                                       (svensk privatperson)
• ca 34,7% Övriga aktieägare

Det utländska ägandet är 13,1% (lågt) men ökar snabbt

Fördelar med att investera/köpa aktier i Diös?

• Hög direktavkastning
• Tillgång till en fastighetsmarknad som inte är helt korrelerad till Stockholm och Göteborgs kanske “överhettade” marknader
• Möjlighet att sänka vakanserna och på så sätt öka värdet i fastigheterna
• Bra och stabila kassaflöden från den ordinarie underliggande verksamheten
• Bra banker (konservativa Handelsbanken är en av två huvudbanker vilket borgar för att en ordentlig kreditanalys är gjord)
• Fortsatt lågt utländskt ägande, det kan uppstå köptryck när fler vill in i aktien
• Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj

Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i Diös?

• Premievärderingen av aktien jämfört med det egna kapitalet
• Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
• Det kan vara dålig likviditet i aktien
• Låg eller negativ befolkningsväxt i de regioner där bolaget verkar
• Höga vakanser i fastigheterna
• Skattetvist med Skatteverket angående ett förlustavdrag från 2005 som skulle kunna innebära en extra kostnad på 135m
• Sämre konjunktur i Norrland (gruvnäring, skogsnäring samt avfolkning) skulle kunna slå mot företaget

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Diös bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Diös på deras egen hemsida här.

Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det femte som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.

De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):

Large Cap (börsvärde):

• Wallenstam        22,0 Mdr Kontor i GBG + Bostäder Sthlm/GBG + Bostadsprojekt (inlägg 6/1-15)
• Hufuvudstaden  21,5 Mdr Kontor & Butikslokaler i absolut citylägen i Sthlm/GBG  (inlägg 7/1-15)
• Castellum           21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner                                        (inlägg 9/1-15)
• Balder              19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
• Fabege            16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
• AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder   (inlägg 10/1-15)

Mid Cap (börsvärde):

• Hemfosa        11,7 Mdr  Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
• Wihlborgs       11,0 Mdr  Främst kontor i Skåneregionen
• Kungsleden    10,3 Mdr  Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
• Sagax             9,45 Mdr  Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
• Klövern           7,09 Mdr  Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
• FastPartner     6,05 Mdr  Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
• Diös             4,32 Mdr  Främst kontor, industri/lager, handel i Norrland     (inlägg 11/1-15)
• Heba               4,01 Mdr  Hyresbostäder i främst Stockholm
• Platzer            3,21 Mdr  Kontor i GBG-regionen (ej city)
• Catena           2,71 Mdr  Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
• Corem            2,37 Mdr  Lager/Logistik, industri & handel
• Tribona          1,88 Mdr   Lager & Logistikfastigheter
• NP3                1,64 Mdr  Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
• Victoria Park  1,26 Mdr  Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG

Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!

DISCLAIMER:

• Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
• Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
• Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Twitter: @naringslivsnord

Källor till detta inlägg:

Diös hemsida, Diös årsredovisning för 2013, Diös delårsrapport för Q2+Q3-2014, Q2-2013, samt aktuell marknadsinformation från Avanza, AB Persons Invest hemsida

Artikel i Realtid, artikel i Mediavärden

Wikipedia om: Diös,

Dessutom: Länsförsäkringars hemsida

Mitt innehav (per 31 december 2014):

Jag äger inga aktier i Diös eller i dess stora ägare.