tisdag 27 januari 2015

HEBA - Det renodlade bostadsfastighetsbolaget i Stockholm!

Heba är bostadsfastighetsbolaget som äger hyresrättsfastigheter i Stockholm och bygger flera nya hyresrättsfastigheter. Det innebär att bolaget både är fokuserat på Stockholm och på bostäder och ger en god exponering mot Stockholmsbostadsmarknad. Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det elfte inlägget i serien och handlar om HEBA.

Varför ska du veta vad HEBA är?
  • För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Heba som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
  • Om du bör köpa HEBA eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
  • Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

Mitt innehav:
  • Jag äger i dagsläget inga aktier i Heba eller dess stora aktieägare

Kort om Heba
  • Heba är Sveriges fjortonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 3,8 miljarder
  • Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid-Cap lista
  • Heba är fokuserat på att äga bostadsfastigheter (hyresrätter) i Stockholmsomårdet
  • Bolagets huvudägare är privatpersoner som är arvtagare efter grundarna

Snabba fakta;
  • VD: Lennart Karlsson
  • Styrelseordförande: Sören Härnblad (representerar en av de största ägarna)
  • Säte: Huvudkontor i Stockholm
  • Lista: Stockholmsbörsens MID Cap
  • Börsvärde: 3,829 miljarder SEK (per 25 januari 2015)
  • Intäkter 2013: 248 miljoner SEK (växande)
  • Vinst 2013: 184 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 119m SEK)
  • Soliditet (Q3-14): 55,2% Väldigt god soliditet (låg belåning)
  • Fastighetsvärde: 4,7 miljarder SEK (per 30 sept-14)
  • Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): vanligtvis extremt låg eftersom Heba endast har bostäder i Stockholm
  • Direktavkastning (utdelnings%): 1,32%
  • UTDELNINGSTILLVÄXT: Stadig direktavkastning på drygt 3% senaste 5 åren med stadig växt i börskurs dvs. stigande utdelningar
  • P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,35 = 35% premie (dvs. över eget kapital)
  • P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 21,56 (mycket högt), marknaden tror att Heba undervärderar sina bostäder
  • Betavärde: 0,48 (aktien rör sig till 48% som Stockholmsbörsens index, dvs rör sig mindre upp när börsen går bra och mindre ner när börsen går dåligt)
  • Komparativa fördelar:
    • Lång tid på Stockholmsmarknaden och känner den väl
    • Både geografiskt och lokalmässig fokusering
    • Har ofta byggt de fastigheter som bolaget äger

Hebas affärsidé:
“HEBA skall erbjuda sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt boende med fokus på Stockholmsomrpdet genom → långsiktigt ägande, → engagerad förvaltning, → en aktiv fastighetsutveckling”
(Citatet är hämtat från Hebas hemsida)

Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Heba 2013
  • 93% Bostäder
  • 7% Övrigt

Fördelning av hyresintäkter (per region) för Heba i 2013 (allt i Stockholm)
  • 56% Söderort
  • 14% Lidingö/Täby
  • 12% Västerort
  • 11% Huddinge
  • 7%  Innesrtaden (Södermalm)

Hyresgäster
  • Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
  • Eftersom HEBA är ett bostadsfastighetsbolag och har hyresgäster som bor på “livstid” så är den här jämförelsen/checken ej relevant

Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg HEBA balansräkning ut enligt nedan:
  • Eget Kapital                       2 809  (varav preferensaktier 0) 55,2%
  • Låneskulder                       1 542  30,3% (Banklån & Oblig lån)
  • Skatteskulder (latent)           687
  • Derivat (finansiella instru.)     50
  • TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 5 089

Hebas historia
  • 1952: Heba bildas av två byggmästare (Karl Holmberg och Folke Ericsson) (Holmberg & Ericsson Byggnads Ab).
  • 1954: De första bygget står klart; 96 lägenheter i ABC-förorten Vällingby i Stockholm
  • 1954-1964: 900 lägenheter byggs i egen regi i Vällingby, på Södermalm och Hässelby (alla stadsdelar i Stockholm) Heba äger fortfarande dessa fastigheter med undantag från de i Hässelby.
  • 1960-talet: Heba “låter bygga” fastigheter i Axelsberg (Selmedalsvägen) och på Södermalm. Fastigheter köps på Lidingö och Axelsberg
  • 1970-talet: Ett båtvarv på Värmdököps och utvecklas (det så kallades Vindövarvet). Detta säljs 1994
  • 1980-talet: Fastigheter förvärvas i Borlänge, Säter, hedemora, Västerås och Stockholm samt i Stockholms södra förorter
  • 1990: Fastighetskrisen bryter ut men Heba är solitt och klarar sig
  • 1994: BÖRSNOTERING PÅ STOCKHOLMSBÖRSEN, Fastigheterna i Säter och Hedemora säljs liksom varvet
  • 2001: Fastigheterna i Västerås säljs
  • 2010: Fastigheterna i Borlänge säljs och bolaget är sedan dess ett renodlat boastadsfastighetsbolag med fokus på Stockholm
  • 2014: Heba tar beslut om att investera 430m i ett bostadsprojekt som Skanska bygger i Flemmingsbergsdalen i Huddinge innehållande 184 lägenheter (som står klara 2016-2017) och Heba tillträder aktierna i det bolag som äger fastigheterna 2017.

Aktieägarstruktur per sista december 2013
De största ägarna per 31/12-13var:
  • 16% JP Morgan Bank
  • 12% Birgitta Härnblad
  • 6,3% Charlotte Ericsson
  • 5,8% Christina Holmbergh
  • 5,8% Anders Ericsson
  • 5,7% Länsförsäkringars Fastighetsfond
  • 3,9% Ulf Ericsson
  • 3,5% Margaretha Sundström
  • 2,6% Fjärde AP-fonden
  • 2,2% Johan Vogel
  • 2,2% Anna Vogel
  • Övriga c:a 36%
  • utländska ägandet  c:a 18%

Mina kommentarer om HEBA
  • Konkurrensställning: Heba har “känd” ställning inom privata bostäder (hyresrätter) i vissa delmarknader i Stockholm. Eftersom marknaden är glödhet och Heba har fastigheter som är mellan miljonprogrammets  lägenheter och “heta” inenrstadslägenheter så finns det i princip alltid en riktig stor efterfrågan på bostäderna och hyrorna skulle i teorin kunna höjas rejält. o
  • Typ av fastighetsbolag: Heba är framför allt ett utvecklingsbolag även om projekt utgör en en växande del av verksamheten men oftast med väldigt långsiktiga ambitioner (dvs. att äga den nya fastigheten på lång sikt)
  • Direktavkastning/PE-tal med mera:
    • Hebas direktavkastning ligger runt 3% årligen (ser låg ut nu men en höjd utdelning skulle inte överraska)
    • Heba har ett P/E-tal som är väldigt högt att vara ett fastighetsbolag= c:a 22, dvs 22 årsvinster värderas bolaget till. Detta kan bl.a. bero på att räntederivat drar ner vinsten vid fallande räntor (omvänd effekt om räntorna skulle vända upp)
  • Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
    • Uthyrningsgraden är extremt hög i princip 100%
    • Heba har haft en stabil (och långsam) växt men tog ett kliv uppåt i 2013 och i och med att projekt blir klara framöver (Gubbängen, Flemmingsbergsdalen m. fl.) så kommer hyresintäkterna att stiga.
  • Summering: För den långsiktiga som har tänkt att sitta på aktier riktigt länge så kan Heba vara en stabil “tråkig” aktie som yieldar (ger direktavkastning på) c:a 3% per år och har lägenheter i Stockholm som underliggande tillgång. Så varför inte om du tycker JM är för hög risk (JM bygger i princip endast dyra nya lyx bostadsrätter i framför allt Stockholm). Kanske en korg av JM, Heba och någonting skapar en bra mix om du önskar ha risk/exponering mot lägenhetsmarknaden i Stockholm utan att köpa en riktig lägenhet.
  • Timing: Kursen har gått  +18% på ett år, +12% på 3 månader och +2% den senaste veckan. Stabil trevlig växt i börskursen, iår har dock kursen sjunkit (-5% när detta skrivs)

Fördelar med att köpa aktier i Heba
  • Mycket låg belåningsgrad och mycket stark soliditet
  • Fokuserad på bostäder i Stockholm som det råder ett enormt tryck på
  • Flera spännande utvecklings- och förbättringsprojekt på gång bl.a. i Huddinge
  • Stabil historisk värdetillväxt
  • Stabil utdelning och växt i aktiekursen
  • Stor uppsida om vi skulle gå mot friare marknadshyror
  • Exit möjlig till bostadsrättsföreningar
  • Ledningen och bolaget har ett långsiktigt tänk vilket gynnar kloka beslut

Nackdelar/risker med att köpa aktier i Heba
  • Risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
  • Dålig likviditet i aktien, det kan vara svårt att sälja och köpa den
  • Premievärdering på börsen av det egna kapitalet
  • Vad händer om bostadsmarknaden i Stockholm skulle vända? (är det troligt att den gör det?

Kommande händelser i Heba att följa upp
  • Bokslutskommuniké (Q4-14) publiceras 19 februari 2015

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Heba bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Heba på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det elfte som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):

Large-Cap:

Mid-Cap:
  • 7. Wihlborgs     (inlägg 16/1-15)
  • 13. Diös            (inlägg 11/1-15)
  • 14. HEBA         (DETTA INLÄGG!!!)
  • 15. Platzer        (inlägg 14/1-15)
  • 16. Catena       (inlägg 20/1-15)

Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg nästan varje dag!

DISCLAIMER:
  • Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
  • Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
  • Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Källor: Hebas årsredovisning för 2013, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Mitt innehav i HEBA: -ingenting-

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar