Platzer äger fastigheter i Göteborg och är största fastighetsägaren i bl.a. Gårda. Aktien lockar då bolaget har hög fokus på just en marknad (endast fastigheter i Göteborg) och tillväxtambitioner. Tro man på Göteborg så är Platzer helt klart ett intressant alternativ.
Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det sjätte inlägget i serien och handlar om Platzer, börsens femtonde största fastighetsbolag men ett av de största i Göteborg.
Varför är det intressant för dig att veta vad PLATZER är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Platzer som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).
- Om du bör köpa Platzer eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
MITT INNEHAV (per 11 januari 2015):
- Jag äger inga aktier i Platzer. Jag äger inte heller några aktier i dess ägare.
Kort om Platzer - ett av Göteborgs största fastighetsbolag
- Platzer är Sveriges femtonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 3,4 miljarder och är både nytt och Göteborgsbaserat även om namnet är en “gammal favorit”.
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid Cap lista (sedan 29 nov 2013)
- Bolagets huvudägare är: Ernström & Co, Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän samt Backahill (del av Paulsson sfären) och familjerna Hielte/Hobohm.
- De 54 Fastigheterna (värde på ca 7,4 miljarder) ligger i områdena Centrum, Gårda, Gullbergvass, Backaplan, Långedrag, Högsbo, Mölndal och Mölnlycke.
- I oktober 2014 köptes ytterligare 5 fastigheter i Göteborg för c:a 700 miljoner från Wallenstam.
Snabba fakta:
- VD: P-G Persson (anställd sedan 2008)
- Styrelseordförande: Fabian Hielte (styrelseordförande sedan 2013, ledamot sedan 2008, representerar även största ägaren)
- Lista: Stockholmsbörsens Mid-Cap
- Börsvärde:3,399 miljarder SEK (per 13 januari 2015)
- Intäkter 2013: 464 miljoner SEK
- Vinst 2013: 294 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 117m SEK)
- Soliditet (Q3-14): 36%
- Fastighetsvärde: 7,4 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 7% (minskande)
- Direktavkastning (utdelnings%): 1,76%
- UTDELNINGSTILLVÄXT: För kort börshistorik för att kunna beskrivas
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 0,5% premie 30 (börskurs)/29,85 (eget kapital/aktie)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 8,9
- Betavärde: för kort börshistorik för att kunna ge ett värde
- Komparativa fördelar:
- Stor fastighetsägare i Göteborg och marknadsledare i vissa kontorsområden
- Mycket god lokalkännedom
- Goda kontakter med andra lokala fastighetsbolag, ex, Wallenstam
- Långsiktighet i förvaltning och skötsel
- Långsiktiga ägare
Vad är Platzers affärsidé?:
“Platzer skapar värde genom att äga och utveckla kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet..“
(Citatet är hämtat från Platzers hemsida)
Min Kommentar om verksamheten:
- Platzer har en väldigt stark ställning i Göteborg och är ett välkänt namn lokalt. Dessutom är Platzer största fastighetsägaren i välkända kontorsområden som Gårda. Detta borgar för en långsiktig konkurrensfördel på den lokala marknaden.
- Platzers direktavkastning sticker inte ut på något sätt men däremot har bolaget ett väldigt lågt PE-tal. Platzer har lyckats leverera ett mycket bra resultat i 2014 med hjälp av nyuthyrningar och förbättrade avtal. Delvis på grund av en förbättrad efterfrågan på moderna kontorslokaler med bra kommunikationer (som Platzer besitter) och ett lägre avkastningskrav men framför allt pga av de interna faktorer jag precis nämde (nyuthyrning, förbättrade avtal med mera).
- Platzer har som avsikt att fortsätta växa och det vore inte överraskande om ett nytt stort fastighetsköp kom ganska snart (Platzer har en “kassa” på ca 800m som de tydligt kommunicerat att de vil köpa fastigheter för).
- Dessutom har bolaget förvärvat ett stort innehav från Wallenstam nu i dec-14 och har ett stort pågående projekt i Gårda.
- Mycket talar för Platzer och bolaget är välskött. Däremot känns inte ägarbilden helt stabil och stora ändringar gjordes så sent som i dec. Storägarna låstes in på upp till ett år vid börsintroduktionen (29 nov 2013) och nu när tiden löper ut skulle vi kunna se fler ägarförändringar.
- Kursen har gått upp med 27% på 3 månader och 7% bara den senaste veckan. Det känns som om någonting är i görningen….
Fördelning av Fastighetsvärde (Lokaltyp) för Platzer i Q3-14:
- 86% Kontor & Butik
- 14% Industri/Lager/Övrigt
Fördelning av Fastighetsvärde (per område) - Platzer Q3-2014:
- 57 % Centrala Göteborg (Centrum, Gårda, Gullbergvass)
- 14% Västra Göteborg (Högsbo & Långedrag)
- 29% Övriga Göteborg (Backaplan, Gamlestaden, Mölndal & Mölnlycke)
Hyresgäster
- Totalt 542 hyreskontrakt dvs. många kontrakt.
- Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
- De 20 största kontrakten motsvarade 34% av hyresvärdet och den genomsnittliga återstående löptiden på kontrakten var 43 månader.
- De största hyresgästerna är:
- DB Schenker
- Migrationsverket
- Mölnlycke Health care
- Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän
- Flexlink
- Stampen
- Domstolsverket
- AcadeMedia
- Cochlear
- Reinertsen
Finansiering → Nytt bolag bildat
- Platzer hade banklån på ca 4,5 miljarder vid Q3 slut.
- I januari 2015 kommunicerades att ett nytt bolag bildats med syster fastighetsbolagen där Paulsson-sfären har inflytande (Wihlborgs-Öresund, Platzer-GBG, Fabege-Sthlm och Catena-lager/logistik, Diös-Norrland). Bolaget ska samordna och genomföra upplåning av upp till 8 miljarder på obligationsmarknaden genom säkerställda obligationer i ett så kallat MTN program. Varje deltagande fastighetsbolag äger 20% var. (Motsvarar c:a 1,6 miljarder i obligationsupplåning per bolag vid fullt utnyttjande).
Hyresmarknaden i Göteborg
Eftersom Platzer är fokuserad till just en delmarknad så påverkas bolaget av regionala konjunktursvängningar. Det som påverkar en region mest är arbetsmarknaden och nedan följer en uppställning på de största privata arbetsgivarna i Göteborgsområdet.
- Volvo PV 11 325
- Volvo LV 4 175
- Chalmers 2 925
- SKF 2 725
- Volvo IT 2 475
- Ericsson 2 225
- AstraZeneca 2 025
- Posten 1 975
- Samhall 1 525
- SCA Hygiene 1 425
Orsaken till att listan publiceras är att om det går bra för de stora företagen (Volvo) i Göteborg så går det bra för hela staden och alla underleverantörer, deras leverantörer och hela den så kallade “näringslivsväven”. Så tror du på Volvo så ska du titta extra noga på Platzer...
Platzers historia
- 1969: Platzer Bygg bildas av 3 företag med verksamhet i hela Sverige
- 1974-1983: Platzer ingår i Grängeskoncernen
- 1983: Företagsledningen och Carnegie köper ut bolaget från gränges och noterar det sedan på Stockholmsbörsen (OTC) och flyttas till A-listan 1991
- 1988: Norrlandsregionen säljs och verksamheten fokuseras på Stockholm och Göteborg
- 1996: Byggrörelsen i Göteborg säljs till norska Selmer ASA
- 1997: Byggrörelsen i Stockholm säljs till Peab (del av Paulsson-sfären) och Platzer övertar Storhedens förvaltningsfastigheter i Göteborg- och Västsverige.
- 1998: Ledningen och HQ flyttas till GBG.
- 2001: Fastighetsbolaget TORNET lägger ett bud på Platzer men det möts av ett motbud från Ernströmsgruppen (nuvarande huvudägare) som vinner budgivningen och köper ut Platzer från börsen
- 2002-2006: Renodling av fastigheterna till Stor-Göteborg
- 2007: Platzer slår ihop sina fastigheter med Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän (nuvarande näst största ägare)
- 2008: Stor fastighetsaffär där grunden till dagens Platzer läggs där Ernströmgruppen, Brinova (Paulson-sfären) och Länsförsäkringar Göteborg & Bohuslän bildar det nya Platzer Fastigeheter
- 2012: Ytterligare fastigheter i Göteborg förvärvas först från Wallenstam för 950m och därefter från Vasakronan på 565m. Nyemission (150m) genomförs för att bredda ägarkretsen.
- 2013: BÖRSNOTERING (till kursen 26,50) på Stockholmsbörsens MidCaplista i dec. och i amband med det en nyemission på 651m
- 2014: Nytt stort fastighetsköp från Wallenstam på c:a 700m SEK i oktober
Största ägarna i Platzer, i kapital (per 30 sept 2014)
totalt ca 3065 aktieägare den sista sept-14, minskande trend.
De största ägarna per 30/9-14 var:
- 20% familjen Hielte/Hobohm (känd näringslivsfamilj från GBG)
- 17% Länsförsäkringar i Göteborg & Bohuslän (det kundägda Länsförsäkringsbolaget i GBG/Bohuslän)
- 15% Backahill (ägarbolag i Paulsson sfären)
- 10% Ernström & CO (regionalt finans, industri- och handelsföretag, ägs av H/H) )
- 9,7% Länsförsäkringar Fastighetsfond m.fl. (aktiefond som förvaltas av Länsförsäkringar))
- 3,5% Lannebo Fonder (Lannebos fondbolag, en stor svensk kapitalförvaltare)
- 2,9% Lesley Invest (privatperson)
- 1,4% Nordea Investment Management (Nordeas fondbolag)
- 1,3% Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB (svensk kapitalförvaltare)
- ca 16,2% Övriga aktieägare
Det utländska ägandet är 6% (väldigt lågt)
Ägar-Ändringar i ägandet under Q4-2014
Backahill (Mats Paulsson) sålde 3,5m aktier i december. Detta motsvarar c:a 3,6% av kapitalet och 1,2% av rösterna. Samtidigt har Länsförsäkringar seglat upp som en större ägare och har meddelat att de nu äger 10,5% av bolaget. Däremot framgår det inte vem köparen är av de resterande aktierna.
Fördelar med att investera/köpa aktier i Platzer?
- Förhandlingar med Göteborgs stad om att sälja en befintlig fastighet och få 40 000m2 byggrätt i anslutning till den nya Hisingsbron (vilket kan innebära värdeskapande)
- Tillgång till en fastighetsmarknad och bara en nämligen den i Göteborg
- Möjlighet att sänka vakanserna och på så sätt öka värdet i fastigheterna
- Bra och stabila kassaflöden från den ordinarie underliggande verksamheten
- Fortsatt väldigt lågt utländskt ägande, det kan uppstå köptryck när fler vill in i aktien
- Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj. Dock behöver bolaget något år till med on-going business och ägarsituationen behöver “sätta sig” innan jag vågar mig in i bolaget.
- Tillväxtambitioner och faktiska åtgärder för att växa
Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i Platzer?
- Hög exponering mot en enskild marknad (Göteborg) och därför känsligt för plötsliga ekonomiska chocker (ex. försämrade tider för Volvo)
- Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Det kan vara dålig likviditet i aktien & få ägare
- De underliggande driftskostnaderna i fastigheterna kan underskattas eftersom det varit ovanligt varmt de senaste året då bolaget växt (vilket ger lägre driftskostnader under framför allt vintern, Q1 och delvis Q4)
Kom ihåg att ett eventuellt köp av Platzer bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Platzer på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det sjätte som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.
De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):
Large Cap (börsvärde):
- Balder 19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
- Fabege 16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
Mid Cap (börsvärde):
- Hemfosa 11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
- Wihlborgs 11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
- Kungsleden 10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
- Sagax 9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
- Klövern 7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
- FastPartner 6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
- Heba 4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
- Platzer 3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (inlägg 14/1-15)
- Catena 2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
- Corem 2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
- Tribona 1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
- NP3 1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
- Victoria Park 1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor till detta inlägg:
Platzers hemsida, Platzers årsredovisning för 2013, Platzers delårsrapport för Q2+Q3-2014, Q2-2013, samt aktuell marknadsinformation från Avanza, pressmeddelanden
Mitt innehav (per 31 december 2014):
Jag äger inga aktier i Platzer eller i dess stora ägare.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar