Fastigheter för över 40 miljarder i Stockholm, Göteborg, Öresund, Mälardalen och östra Götaland. Stabilt växande kassaflöde och ständiga ökade utdelningar. Det är Castellum. Vi har tidigare sett på branscherna; Investmentbolag och banker. Nu är vi inne i nästa serie inlägg, den om fastighetsbolag. Detta är det tredje inlägget i serien och handlar om Castellum, börsens tredje största fastighetsbolag.
Varför är det intressant för dig att veta vad CASTELLUM är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Castellum som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).
- Om du bör köpa Castellum eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
MITT INNEHAV (per 31 december 2014):
- Jag äger inga aktier i Castellum. Jag äger inte heller några aktier i dess ägare.
 |
Detta inlägg handlar om aktier och fastighetsbolag
|
Kort om Castellum - Sveriges tredje största börsnoterade fastighetsbolag
- Castellum är Sveriges tredje största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 21,0 miljarder.
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista och börsnoterat sedan 1997.
- Bolaget saknar stor tydlig huvudägare utan är “ägt av institutioner”. Däremot lyfts ibland familjen Szombatfalvy fram som storägare men de äger knappt över 1% av bolaget.
- Fastigheterna består av fastigheter i Göteborg, Öresundsregionen, Stockholm, Mälardalen och östra Götaland.
- Castellum använder lokala dotterbolag och deras varumärken istället för sitt eget. De varumärken som används är: Aspholmen (Mälardalen), Corallen (östraGötaland), Briggen (Öresund), Brostaden (Stockholm) samt Eklandia och Harry Sjögren för Göteborgsmarknaden.
Snabba fakta:
- VD: Henrik Saxborn (VD sedan 2013, innan dess vice VD sedan 2006)
- Styrelseordförande: Charlotte Strömberg (styrelseordförande sedan 2012)
- Lista: Stockholmsbörsens Large-Cap
- Börsvärde: 21,0 miljarder SEK (per 31 december 2014)
- Intäkter 2013: 3249 miljoner SEK
- Vinst 2013: 1710 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 328m SEK)
- Belåningsgrad (Q3-14): 52% (strategin är att ha låg finansiell risk)
- Fastighetsvärde: 39,7 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Hyresvakansgrad (Q3-14): 11,6%
- Direktavkastning (utdelnings%): 3,44%
- UTDELNINGSTILLVÄXT:+7,5% i snitt de senaste 10 åren, dvs ständig växt (varje år sedan 1997 har utdelningen höjts!)
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1% rabatt 109,8 (börskurs)/111 (långsiktiga substansvärdet)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 11,87
- Betavärde: 0,60 (dvs till 60% som index rör sig)
- Komparativa fördelar:
- Stordriftsfördelar, kan erbjuda hyresgäster nya lokaler i sitt bestånd vid ändrade behov
- Stark balansräkning/förvärvsutrymme
- Långsiktighet i förvaltning och skötsel
Vad är Castellums affärsidé?:
“Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.“
(Citatet är hämtat från Castellums hemsida)
Min Kommentar:
- Castellums växt i förvaltningsresultat samt utdelning de senaste åren är imponerande (stabiliteten i växten under lång tid).
- Castellum har sin dotterbolagsstruktur på ett sådant sätt att de kan mätas mot varandra och få separata mål. Inom varje dotterbolag delas marknaden upp i enheter och varje enhet får på sig att utveckla beståndet genom förvärv, försäljningar och vakansförändringar som ska vara på vissa nivåer varje år. Dessutom ska kunderna/hyresgästerna hållas nöjda.
- Den senaste tiden har både Hansagalleri i Malmö sålts för 0,6 miljarder och det stora beståndet i Växjö/Värnamo för nästan 2 miljarder. Dessutom har nya obligationslån tagits upp. Det ligger i luften att ett storförvärv planeras alternativt extra utdelning. Eventuellt förvärv beräknas ske (min spekulation) i storstadsområden där avkastningskraven är lite lägre.
Verksamheten
- Verksamheten finns i södra Sverige och är utspridd över flera regioner och på många orter inom varje region. Fastigheterna är en blandning av “billigare” lokaler som lager/lätt industri och mer centrala moderna kontor.
- Castellum är det börsnoterade bolaget som har störst fastighetsvärde samt störst yta lokaler (c:a 3,5 miljoner kvadratmeter) och en av Sveriges absolut största fastighetsägare.
- Castellum är ett förvaltningsföretag där fastigheter köps och behålls under lång tid. Men har även inslag av transaktioner. En del av vinsten kommer från värdeökning av befintliga fastigheter som behålls (orealiserade värdeförändringar) även om den inte är alls lika stor som hos andra stora fastighetsbolag.
- Dessutom bedriver Castellum löpande utvecklingsprojekt och Q1-Q3 2014 har nästan 1 miljard investerats i om-ny- och tillbyggnader.
Fördelning av Fastighetsvärde (Lokaltyp) för Castellum i Q3-14:
Fördelning av Fastighetsvärde (per område) - Castellum Q3-2014:
CASTELLUMs historia
- 1993: Castellum grundas genom att tillföras fastigheter från Securum, svenska statens “krisbank” som tog över dåliga fastighetskrediter från Nordbanken som räddades från konkurs genom att Statliga bankstödsnämnden övertog samtliga aktier och tillförde kapital. Förutom Castellum så noterades fastighetsbolagen Pandox och Norrporten ur statliga Securum.
- Innan börsnotering sker så fokuserades fastigheterna i storstäder till Castellum, de utspridda lite udda till Kungsleden, hotellfastigheterna till Pandox och Norrlandsfastighterna till Norrporten.
- 1997: 23 maj BÖRSINTRODUKTION
- 2004-2013: Förvaltningsresultatet/aktie ökar varje år
- 2013: Henrik Saxborn tillträder som ny VD
- 2014: Castellum säljer hela beståndet i Växjö och Värnamo (53 fastigheter) till Hemfosa för nästan 2 miljarder
Största ägarna i Castellum, i kapital (per 30 sept 2014)
Castellum hade totalt ca 14 990 aktieägare den sista sept-14, varav de största var:
- 5-10% Blackrock (amerikanskt fondbolag/kapitalförvaltare)
- 3,0% Stiftelsen Global Challenges Foundation (svensk stiftelse)
- 2,1% Länsförsäkringar Fastighetsfond (aktiefond som förvaltas av Länsförsäkringar)
- 1,9% Lannebo Småbolag (aktiefond som förvaltas av Lannebo)
- 1,3% Kåpan Pensioner (svensk pensionsfond för statsanställda i Sverige)
- 1,2% Magdalena Szombatfalvy (svensk privatperson)
- 1,0% Susanna Lööw (svensk privatperson)
- 0,9% SEB Sverigefond Stora Bolag (svenska SEBs fondbolag)
- 0,9% Tredje AP-fonden (svensk statlig pensionsfond)
- ca 75% Övriga aktieägare
Fördelar med att investera/köpa aktier i Castellum?
- Stabil utdelning och utdelningstillväxt
- Fastigheter i Sveriges tillväxtregioner
- Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj
- Stabil växt i vinst och utdelning, år efter år
- Konservativ syn på belåning (dvs. låg finansiell risk)
- Ledningen och bolaget har lång erfarenhet av marknaden och goda kontakter
Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i Castellum?
- Ny VD tillträdde 2013 som kan komma att ändra strategi eller förändra bolaget som gör att det inte längre är lika stabilt, bl.a. gjordes den största fastighetsförsäljningen sedan börsintroduktionen 1997 i november 2014 då Castellum lämnade en delmarknad helt. Även om han var vice VD sedan 2006 så ar många dotterbolagschefer bytts ut/slutat sedan han tillträdde som VD.
- Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Nytt skatteförslag som ska “förenkla” skatteregler för svenska företag kan få en negativ effekt på c:a 100m/år för Castellum om det godkänns. Slutbetänkandet är på remiss och föreslås träda i kraft 1 januari 2016.
Kom ihåg att ett eventuellt köp av Castellum bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det tredje som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.
Alternativa analyser av fastighetsbolag:
De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):
Large Cap (börsvärde):
- Castellum 21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner (inlägg 9/1-15)
- Balder 19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
- Fabege 16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
- AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder (inlägg 10/1-15)
Mid Cap (börsvärde):
- Hemfosa 11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
- Wihlborgs 11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
- Kungsleden 10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
- Sagax 9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
- Klövern 7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
- FastPartner 6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
- Diös 4,32 Mdr Främst kontor i Norrland
- Heba 4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
- Platzer 3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (ej city)
- Catena 2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
- Corem 2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
- Tribona 1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
- NP3 1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
- Victoria Park 1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG
Small Cap → Inga noterade fastighetsbolag
First North
- D. Carnegie 3,2 Mdr Främst Bostäder från miljonprogrammet
- Oscar Prop. 0,87 Mdr Främst Bostadsprojekt
- Kallebäck P. 0,425 Mdr Äger 1 fastighet i Göteborgs som hyrs ut till Saab AB till 2021
- Amasten 0,249 Mdr Främst bostäder med hög direktavkastning utanför storstäder
- Akelius
- Prime Living
- Tobin Properties
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor till detta inlägg:
Castellums hemsida, Castellums årsredovisning för 2013, Castellums delårsrapport för Q3-2014, samt aktuell marknadsinformation från Avanza, samtal med anställd på Castellum
Mitt innehav (per 31 december 2014):
Jag äger inga aktier i Castellum eller i deras stora ägare.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar