FABEGE - Det stora Stockholmsfokuserade fastighetsbolaget

Fabege är ett av Sveriges största fastighetsbolag men äger endast fastigheter i Stockholm och då framför allt i Stockholm city, Solna och Hammarby Sjöstad. Bland kända fastigheter som ägs av Fabege är ARENASTADEN, Mall of Scandinavia, FRIENDS ARENA och Vattenfalls huvudkontor. Aktien lockar då bolaget har en hög direktavkastning och spännande utvecklingsprojekt. Tror man på ARENASTADEN så är Fabege helt klart ett intressant alternativ.

Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det åttonde inlägget i serien och handlar om Fabege, börsens femte största fastighetsbolag med totalt fokus på Stockholsmregionen och då tre delmarknader.

Varför ska du veta vad Fabege är?

• För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Fabege som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.

• Om du bör köpa Fabege eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
• Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

Mitt innehav:

• Jag äger i dagsläget inga aktier i Fabege eller dess stora aktieägare

Kort om Fabege

• Fabege är Sveriges femte största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 17,1 miljarder och är ett av Sveriges absolut största börsnoterade fastighetsbolag.

• Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista (sedan 2005 då företaget knoppades av från Fabege)
• Bolagets huvudägare är Brinova (Backahill) som är en del av Paulsson-sfären.
• Utdelningen har varit stabil på 3 kr sedan 2010 och kassaflödet per aktie har varit stabilt eller minskat pga. av de riktigt stora utvecklingsprojekten.

Snabba fakta;

• VD: Christer Hermelin (VD sedan 2007 och anställd sedan 1998)
• Styrelseordförande: Erik Paulsson (ledamot sedan 1998, ordf. sedan 2007, representerar Brinova)
• Lista: Stockholmsbörsens Large Cap
• Börsvärde: 17,068 miljarder SEK (per 15 januari 2015)
• Intäkter 2013: 2059 miljoner SEK
• Vinst 2013: 1543 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 874m SEK)
• Soliditet (Q3-14): 36%
• Fastighetsvärde: 33,9 miljarder SEK (per 30 sept-14)
• Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 8%
• Direktavkastning (utdelnings%): 2,91%
• UTDELNINGSTILLVÄXT: 0%, stabil utdelning på 3kr för åren 2010 till 2013
• P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,36 = 36% premie (dvs. över eget kapital)
• P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 18,82 (väldigt högt)
• Betavärde: 0,97 (Wihlborgs aktien rör sig till 97% som Stockholmsbörsens index, dvs nästan precis som index)
• Komparativa fördelar:
• Största fastighetsägaren i Arenastaden (nästan 100% av fastigheterna)
• Mycket god lokalkännedom
• Vana vid att driva långa projekt
• Storlek att kunna erbjuda svenska storföretag skräddarsydda stora lokaler

Fabeges affärsidé:

“Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter i stockholmsregionen, med fokus på ett begränsat antal delmarknader med hög tillväxt. Fabege ska skapa värde genom förvaltning, förädling och aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som förvärv. Upparbetade värden ska realiseras vid rätt tidpunkt.”

(Citatet är hämtat från Fabeges hemsida)

Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Fabege i Q3-14

• Nästan uteslutande kontor (80%) med tillhörande garagemöjligheter (10%)
• Några % butiker, industri/lager, hotell och några bostäder i bl.a. Lumaområdet i Hammarby Sjöstad.

Fördelning av fastighetsvärde (lokaltyp) för Fabege i Q3-14

• 49% Innerstaden (Stockholm City)
• 42% Solna (inklusive Arenastaden)
• 9% Hammarby Sjöstad

Hyresgäster

• Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
• Genomsnittlig löptid: 3,6 år (31/12-13)
• 15 största kontrakten = 32% av hyresvärdet (31/12-13)
• De största hyresgästerna (per 31/12-13) var:
• Vattenfall (HK i Solna)
• Skatteverket
• NASDAQ OMX (HK i Frihamnen)  → fastigheten såldes 12/12-14 till FastPartner
• Bonnier Dagstidningar (DN-Skrapan i Marieberg)
• ICA
• Carnegie Investment Bank (HK, renoverat kvarter mellan Norrlandsgatan/Kungsgatan/R-gatan)
• PEAB
• EVRY
• COOP
• Parkman i Sverige
• Svenska Spel
• Svea Ekonomi
• Lantbrukarnas Ekonomi
• Cybergymnasiet i Nacka
• Migrationsverket

Finansiering (i miljoner sek)

Per 31/9-14 såg Fabege balansräkningen ut enligt nedan:

• Eget Kapital                  12 883 (varav preferensaktier 0) 35,9%
• Avsättningar                   1 218
• Låneskulder                  20 136  56,2% (Banklån & Oblig lån)
• Derivat                               824
• Ej räntebärande skulder    799
• TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 35 860

• I januari 2015 kommunicerades att ett nytt bolag bildats med syster fastighetsbolagen där Paulsson-sfären har inflytande (Wihlborgs-Öresund, Platzer-GBG, Fabege-Sthlm och Catena-lager/logistik, Diös-Norrland). Bolaget ska samordna och genomföra upplåning av upp till 8 miljarder på obligationsmarknaden genom säkerställda obligationer i ett så kallat MTN program. Varje deltagande fastighetsbolag äger 20% var. (Motsvarar c:a 1,6 miljarder i obligationsupplåning per bolag vid fullt utnyttjande).

Fabeges historia (som är gemensam med Wihlborgs fram till 2005)

• 1924: O.P. Wihlborgs grundar ett byggnadsbolag i Malmö som är verksamt som byggare, ägare och förvaltare av fastigheter i Malmö
• 1985: Byggverksamheten avyttras och bolaget blir ett fastighetsbolag
• 1990: Wihlborgs noteras på Stockholmsbörsens O-lista
• 1997: Fastighetsbolaget M2 (fastigheter i Berga, Helsingborg) förvärvas
• 1998: Fastighetsbolaget Klövern och sedan Storheden (börsnoterat) förvärvas
• 2000: JM, Peab och Wihlborgs bildar ett gemensamt bolag för exploatering av Dockan i Malmö
• 2001: Wihlborgs förvärvar Postfastigheter (med 73 fastigheter)
• 2002: Wihlborgs avyttrar 60 fastigheterpå oprioriterade orter till det kraschade IT-bolaget Adcore som genom ett omvänt förvärv blir ett fastighetsbolag och byter namn till Klövern
• 2003: Wihlborgs köper aktier i det stora fastighetsbolaget DROTT och blir den största ägaren i bolaget. Drott delas därefter upp i Bostads AB Drott och Fabege (kontor)
• 2004: Wihlborgs förvärvar det Stockholmsbaserade Fabege (börsnoterat med 150 fastigheter)
• 2005: Det gamla Wihlborgs byter namn till Fabege och samtliga fastigheter baserade i öresundsregionen placeras i ett nytt bolag som döps till Wihlborgs Fastigheter som delas ut till Fabeges aktieägare och särnoteras på börsen.
• 2006: Fabege köper hela fastighetsbolaget Tornet med 104 fastigheter med bl.a. Solna Business Park. Samma år säljs fastighetsbestånden i Kista och Täby till Klövern
• 2009: Arbetet med den nya stadsdelen ARENASTADEN i Solna tar fart
• 2010: Fastighetsbeståndet i Fabege är nu koncentrerat till Solna, Hammarby Sjöstad och Stockholms innerstad

Aktieägarstruktur per sista september 2014

totalt ca 40 556 aktieägare den sista sept-14, vilket är högt för att vara ett fastighetsbolag

De största ägarna per 30/9-14 var:

• 15,1% Erik Paulsson med familj, privat och via bolag
• 5,4% Blackrock
• 4,6% Länsförsäkringar fonder
• 3,3% Öresund (investmentbolaget)
• 3,0% SHB fonder
• 2,7% Norges Bank Investment Mgmt (“oljefonden”)
• 2,2% Familjen Qviberg
• 1,9% SEB fonder
• 1,8% ENA city AB
• 1,5% Nordea fonder
• Övriga 58,6% varav utländska ägandet 27% (ganska högt för att vara ett fastighetsbolag)

Den senaste veckan har Mats Qviberg hamnat i blåsväder pga. av åtalet i HQ-härvan. Qviberg sitter i Fabeges styrelse och är dessutom med på ägarsidan både via Öresund och privat. Det skulle kunna innebära förändringar i ägarbilden och i styrelsen om Qviberg måste ägna mycket tid åt rättegången och dess effekter.

Mina kommentarer om Fabege

• Konkurrensställning: Fabege har en väldigt stark ställning i Arenastaden (i princip ensamägare). Detta borgar för en långsiktig konkurrensfördel på den lokala marknaden om Arenastaden slår som etableringsort för företag.
• Typ av fastighetsbolag: c:a 50% av värdeskapandet från “förvaltning” och 50% från projekt

• Direktavkastning/PE-tal med mera:
• Fabege direktavkastning är hög för att vara i fastighetsbranschen men utdelningen växer inte utan kassaflödet styrs in i nya projekt
• Fabege har ett P/E-tal är ganska högt för att vara ett fastighetsbolag 18, dvs 18 årsvinster värderas bolaget till.
• Tillväxt/Utsikter och marknadssituation: Fabege kommer att investera c:a 2 Mdr årligen i projekt framöver framför allt i Arenastaden vilket gör bolaget till ett av de som satsar mest på nya projekt. Fabege satsar på att Arenastaden blir en succé, det finns dock de som anar oråd i flera av delarna som Friends Arena som inte riktigt har slagit än (med nedskrivningar som effekt) och Mall of Scandinavia, det enorma köpcentrumet som byggs när e-handel växer och flera andra köpcentrum expanderar (ex. Täby Centrum). Dessutom så ska Fabege bygga ett kontorskomplex ovanpå Mall of Scandinavia som motsvarar alla 5 Hötorgsskraporna i Stockholm city.
• Under Q1-Q3 hade Fabege positiva värdeförändringar på fastigheter på över 900m pga. av utvecklingsprojekten. Detta efter att TeliaSonera och SEB tecknat nya kontrakt på lokaler och nya hyresnivåer stigit med i snitt 10% på nya kontrakt.
• Summering: Mycket talar för Fabege om satsningen på Arenastaden lyckas och det blir den succé som bolaget hoppas på. Arenastaden projektet innehåller kontor (450 000m2 med 45 000 arbetsplatser9, hotel (400 rum), köpcentrum (250 butiker), Arean (50-65000 åskådare) och bostäder (3000st lägenheter). Så ditt eventuella köp av Fabege borde avgöras om du tror på Arenastaden satsningen eller inte.
• Timing: Kursen har gått upp med 33% på 3 månader och 2% den senaste veckan. Så vi har en kraftig uppgång bakom oss..

Fördelar med att köpa aktier i Fabege

• Tillgång till möjligheterna i Arenastaden
• Exponering mot Sveriges snabbast växande region med stor inflyttning, Stockholm och endast den
• Möjlighet att sänka vakanserna och på så sätt öka värdet i fastigheterna
• Bra och stabila kassaflöden från den ordinarie underliggande verksamheten
• En bra utdelning även om den inte växer
• Stor projektutvecklingsportfölj som “döljer” stora värden om projekten går bra och nya områden blir “lyckade”

Nackdelar/risker med att köpa aktier i Fabege

• Hög exponering mot en enskild marknad (Arenastaden) och därför känsligt om projektet inte skulle falla ut som planerat (redan ekonomiska problem med arenan)
• Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
• Vakanserna är på 8% vilket är relativt högt men det kan vändas i en fördel om företaget lyckas teckna bra hyreskontrakt och på så sätt få ner vakanserna (då stiger både hyresintäkter, fastighetsvärdet och utdelningspotentialen)
• Högt P-E-tal
• Den varma vintern (Q1-14) bidrog till ett väldigt bra resultat vilket gör så att en del kanske överskattar vinstkapaciteten framöver → risk för sämre driftsöverskott än väntat framöver
• Minskad konsumtion kan slå mot företaget
• Megatrend mot mer e-handel kan utarma butikerna i city
• Megatrend mot mer externa köpcentrum → kan minska cityhandeln och göra att “förortskunderna” stannar kvar i sina förorter och handlar i regioncentra/externa köpcentrumanläggningar istället
• Flera pågående skatteäenden rörande bl.a. gamla Tornet, gamla Fabege och gamla Wihlborgs från åren 2003-2005. Totalt är det en summa på 2 276m som Fabege kan komma att behöva betala. 2 020m var reserverat vid årsskiftet 13/14 så det är inte en stor resultatpåverkande effekt däremot en stor kassaflödesmässig vilket är en bidragande orsak till att utdelningen hållits nere. I december 2014 såldes fastigheter för c:a 2 miljarder som kan vara en förberedelse på ytterligare skattebetalningar (740m hade redan betalats vid årsskiftet 13/14).

Kommande händelser i Fabege att följa upp

• Bokslutskommuniké (Q4) publiceras 4 februari 2015

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Fabege bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Fabege på deras egen hemsida här.

Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det åttonde som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):

Large-Cap:

• 1. Wallenstam        (inlägg 6/1-15)
• 2. Hufuvudstaden   (inlägg 7/1-15)
• 3. Castellum           (inlägg 9/1-15)
• 6. AtriumLjungberg (inlägg 10/1-15)

Mid-Cap:

• 7. Wihlborgs     (inlägg 16/1-15)
• 13. Diös            (inlägg 11/1-15)
• 15. Platzer        (inlägg 14/1-15)

Kuriosa om Hammarby Sjöstad som den kända bloggaren Lars Wilderäng (Cornucopia) skrev 15/1-15.

Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!

DISCLAIMER:

• Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
• Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
• Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Twitter: @naringslivsnord

Källor: Fabege årsredovisningar, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.

Mitt innehav i Fabege: -ingenting-