NP3 är uppstickaren på den norrländska fastighetsmarknaden och har på kort tid lyckats bli en av de största fastighetsbolagen norr om Dalälven. Bolaget köpte en stor portfölj av Kungsleden under hösten 2014 och börsnoterades i december 2014. Börsvärdet är nästan 2 miljarder.
Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det trettonde inlägget i serien och handlar om NP3 Fastigheter (härefter kallat NP3), fastighetsbolaget som är inriktat på fastigheter i Norrland.
Varför ska du veta vad NP3 är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i NP3 som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
- Om du bör köpa NP3 eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
Mitt innehav:
- Jag äger i dagsläget inga aktier i NP3 eller dess stora aktieägare
Kort om NP3
- NP3 är Sveriges nittonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 1,85 miljarder
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid-Cap lista sedan december 2014
- Victoria är fokuserat på att äga fastigheter i Norrland
- Bolagets huvudägare är Lars Göran Bäckvall som var grundare till fastighetsbolaget Norrlandspojkarna som var grunden i NP3.
Snabba fakta;
- VD: Andreas Nelvig (sedan NP3 grundades 2010)
- Styrelseordförande: Richard Backlund (sedan 2010)
- Säte: Huvudkontor i Sundsvall
- Lista: Stockholmsbörsens MID Cap
- Börsvärde: 1,851 miljarder SEK (per 29 januari 2015)
- Intäkter 2013: 143 miljoner SEK (snabbt växande)
- Vinst 2013: 39 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 0m SEK, ej börsnoterat då så marknadsvärdering av fastigheter mot balansen gjordes inte)
- Soliditet (Q3-14): 37,8% ganska normal, dock upp från en mycket låg nivå föregående år
- Fastighetsvärde: 3,2 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 7% (beräknas öka under Q4-14 pga förvärv)
- Direktavkastning (utdelnings%): 0,0%
- UTDELNINGSTILLVÄXT: ej aktuellt
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): bolaget var ej noterat då!
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): nynoterat och under kraftig växt, avvakta Q4-14
- Betavärde: för kort börshistorik för att kunna anges
- Komparativa fördelar:
- Fokuserade på Norrland där de bygger upp stordriftsfördelar och nu är en bland de stora fastighetesbolagen (de andra är bl.a. Diös och Norrporten)
- Stor lokal kännedom och är ett nytt bolag så de har valt ut de önskar ska jobba hos sig → ger troligtvis en effektiv organisation
NP3 affärsidé:
“Med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige.”
(Citatet är hämtat från NP3 hemsida)
Affärsmodellen är sådan att NP3 köper fastigheter och fastighetsportföljer i Norrland som de därefter utvecklar och förvaltar på lång sikt. Eftersom dessa ofta är högavkastande (läs billigare i förhållande till vilken hyra man får ut) blir kassaflödet bättre i andra marknader och därför har bolaget som mål att bli “Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag”.
Fördelning av hyresvärde (lokaltyp) för NP3 Q3-14
- 34% Handel
- 20% Kontor
- 19% Logistik
- 18% Industri
- 9% Övrigt
Fördelning av hyresvärde (per marknadsområde) för NP3 i Q3-14
- 32% Sundsvall
- 18% Dalarna
- 15% Umeå
- 14% Luleå
- 13% Gävle
- 8% Östersund
Hyresgäster
- Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
- Genomsnittlig avtalslängd är 4,5 år
- Top10 hyresgäster står för 23% av hyresintäkterna, de är
- PostNord Logistics
- Tibnor
- Lakkapää Sverige
- Förlagssystem JAL
- Wipro
- Svensk Cater
- Ferruform
- Systembolaget
- Ramirent
- Nordic Flanges
Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg NP3 balansräkning ut enligt nedan:
- Eget Kapital 1 267 37,8%
- Låneskulder 1 937 57,8% (Banklån & Oblig lån) → ovanligt högt!
- Skatteskulder (latent) 51
- Övriga skulder 97
- Derivat (finansiella instru.) 1
- TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 3 353
BankLånen = 67 lån på 7 kreditgivare
NP3s historia
- 2010: Andreas Nelvig och Lars Bäckvall på fastighetsbolaget Norrlandspojkarna grundar NP3 (N=Norra Sverige P=Personlig). De får med sig Rickard Backlund som står för kontaktarna med “storkapitalet”.
- 2011: Bäckvall säljer sina fastigheter till det nya bolaget och får betalt i aktier (och blir största ägaren). Därefter köps Lillänge Köpcentrum i Östersund (det största externa handelsområdet i Östersund) samt nio fastigheter i Gävle och den nya “fastighetsjätten i norr” får genomslag i pressen
- 2012:Första förvärven i Dalarna samt ett 20-tal fastigheter i Sundsvallsregionen. Flera nya investerare kliver in bl.a. Erik Selin (se inlägget om Balder)
- 2013: Forsatta förvärv i Dalarna och Gävle och nya investerare tillkommer bl.a. Länsförsäkringar i Norrbotten och Västerbotten
- 2014: juli; Förvärv av 38 fastigheter för 760m från Kungsleden genomförs (fastigheter i bl.a. Luleå och Umeå)
- 2014 Q3: Övriga fastigheter förvärvas för 613m
- 2014: 4 december = BÖRSNOTERING på Stockholmsbörsen med nyemission och 6000 nya aktieägare tillkommer.
Aktieägarstruktur per sista september 2014 (innan börsnoteringen i dec-14)
Antalet aktieägare per 31/12-14 var: c:a 6 000st
De största ägarna per 30/9-14 var:
- 22,4% Lars Göran Bäckvall (privatperson)
- 4,7% Östersjöstiftelsen
- 4,6% Polarrenen
- 4,1% Erik Selin Fastigheter
- 3,0% Alba Holding
- 2,6% Akilakonsulting
- 2,6% Endicott
- 2,5% Göthes Järn
- 2,2% Länsförsäkringar Norrbotten
- 2,2% Banque Inter Luxembourg
- 2,1% Catella Bank
- 2,1% Fastighets AB Granen
- 1,7% Länsförsäkringar Västernorrland
- 1,6% Maria Anderkvist (privatperson)
- 1,6% Länsförsäkringar Kalmar
Kända förändringar därefter:
- 6000 aktieägare tillkom vid börsnoteringen i dec-14 och den nyemissionen som genomfördes innebar en utspädning på cirka 15%. Detta innebär att ägarandelen på aktieägarna som beskrivs ovan är lägre nu än vid slutet av Q3-14 (om de inte köpt fler aktier)
- 26 januari 2015 meddelande Länsförsäkringar Fondförvaltning (som förvaltar Länsförsäkringars stora fastighetsbolagsfond) att de köpt aktier så att de ägde 5,4% av det totala antalet aktier i NP3. Eftersom köpet gjorts under Q1-15 kommer de inte att ha “rätt” ägarandel i Q4-rapporten som kommer inom några veckor
Mina kommentarer om NP3
- Konkurrensställning:
- NP3 har på kort tid vuxit och blivit en av de stora fastighetsägarna i Norrland & Dalarna vilket gör bolaget till en naturlig speaking partner vad gäller lokalbehov på flera delmarknader.
- Dessutom har bolaget fått in flera kapitalstarka och långsiktiga ägare vilket gynnar den långsiktiga tron på bolaget och hur banker kan förväntas tänka
- Typ av fastighetsbolag: NP3 är ett förvaltningsbolag på sikt men som nu under en fas växer kraftigt för att skapa en kristik fastighetsmassa (stordriftsfördelar)
- Direktavkastning/PE-tal med mera:
- Ingen direktavkastning på aktierna så långt och svårt att bedöma värderingen eftersom bolagets struktur, fastighetsportfölj, intjäningsförmåga och antalet aktier kraftigt förändrats sedan senaste rapporten.
- Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
- Växten är mycket stor och den lär fortsätta framöver även om det inte sker i lika snabb takt.
- Summering: Det är spännande att följa bolaget men jag avvaktar åtminstone Q4-rapporten innan jag gör en djupare analys och börjar räkna på direktavkastning, värdering i förhållande till bokfört värde med mera.
- Timing: Kursen har gått +10% iår/senaste månaden och +/-0% den senaste veckan.
Fördelar/möjligheter med att köpa aktier i NP3
- Hög avkastning på fastigheterna i förhållande till deras värde (så kallat direktavkastningskrav) vilket genererar bra kassaflöde
- Exponering mot fastigheter i norra Sverige som oftast erbjuder bättre kassaflöden och högre direktavkastning
- Långsiktighet i förvaltningen och i “byggandet” av bolaget även om det är ungt
Nackdelar/risker med att köpa aktier i NP3
- Risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Dålig likviditet i aktien, det kan vara svårt att sälja och köpa den
- Bolaget är också så pass litet & nytt att det inte kvalar in i min portfölj av det men också att det har funnits så pass kort tid att bolaget inte bevisat att den håller över flera konjunkturcyklar
- Osäkerhet kring hur bolaget presterar på sikt eftersom bolaget i sin nuvarande form är väldigt nytt
Kommande händelser i NP3 att följa upp
- Bokslutskommuniké (Q4-14) publiceras 16 februari 2015
Kom ihåg att ett eventuellt köp av NP3 bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om NP3 på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det elfte som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):
Large-Cap:
Mid-Cap:
- 19. NP3 Fastigheter (DETTA INLÄGG)
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg nästan varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor: NP3s årsredovisning för 2013, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Mitt innehav i NP3: -ingenting-
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar