När de flesta andra fastighetsbolagen jag beskrivit på bloggen är stabila och tråkiga så sticker Victoria Park ut genom att representera den nya typen av fastighetsbolag. Victoria Park har som affärsmodell att köpa miljonprogrammsbostadsfastigheter, förbättra dem och ta in högre hyra och samtigt få ett högre värde på fastigheten.
Dessutom bedriver Victoria Park ett så kallat livsstilsboende i Malmö. Victoria Park är liksom många nya fastighetsbolag högt belånade, växer snabbt och har en inte alltid beprövad affärsmodell som testats över tid. Det gör dem spännande men också riskfyllda!
Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det tolfte inlägget i serien och handlar om VictoriaPark, bostadsfastighetsbolaget som är främst är inriktat på bostäder i miljonprogramsområden.
Varför ska du veta vad VICTORIAPARK är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Victoria Park som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
- Om du bör köpa Victoria Park eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
Mitt innehav:
- Jag äger i dagsläget inga aktier i Victoria Park eller dess stora aktieägare
Kort om Victoria Park
- Victoria Park är Sveriges tjugonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 1,5 miljarder
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid-Cap lista
- Victoria är fokuserat på att äga bostadsfastigheter (hyresrätter) i miljonprogramsområden men har också en liten sidoverksamhet med livsstilsboende
- Bolagets huvudägare är Greg Dingizian (läs om honom på Wikipedia här eftersom det finns en del tveksamheter kring HSB-affärer/kompanjonskap, påstådda insiderbrott med mera).
Snabba fakta;
- VD: Peter Strand (sedan 2013, tidigare VD på Tribona i 3år, innan dess på VictoriaPark/Annehem)
- Styrelseordförande: Bo Forsén (Greg Dingizian är arbetande vice styreleordförande)
- Säte: Huvudkontor i Malmö
- Lista: Stockholmsbörsens MID Cap
- Börsvärde: 1,543 miljarder SEK (per 27 januari 2015)
- Intäkter 2013: 75 miljoner SEK (snabbt växande)
- Vinst 2013: 420 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 504m SEK, dvs mer än 100%)
- Soliditet (Q3-14): 27,6% Väldigt låg soliditet (hög belåning)
- Fastighetsvärde: 4,87 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 4,2% (sjunkande, men ändå hög för bostäder)
- Direktavkastning (utdelnings%): 0,0% för stamaktieägarna
- UTDELNINGSTILLVÄXT: Ingen, bolaget kommer att prioritera växt framöver
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,08 = 8% premie (dvs. över eget kapital)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 3,29 (väldigt lågt), vinsten består till stor del av uppskrivning av fastighetsvärdena alltså engånsgeffekter. Marknaden verkar inte tro att uppskrivningen av fastighetsvärdena kan hålla i sig.
- Betavärde: för kort börshistorik för att kunna anges
- Komparativa fördelar:
- Utvecklat och driver “livsstilsboende” i Malmö och har lärt sig en del kring det
- Äger marken kring det nedlagda kalkbrottet i Malmö
Victoria Park affärsidé:
“Victoria Park ska förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på tillväxtorter i Sverige.
”
(Citatet är hämtat från Victoria Parks hemsida)
Affärsmodellen är sådan att Victoria Park går in och köper ett fastighetsbestånd i ett område från miljonprogrammet. Allt eftersom hyresgästerna lämnar lägenheterna så genomförs standardhöjande åtgärder vilket gör att Victoria Park kan höja hyran och på så sätt få in mer pengar. Dessutom bidrar den höjda hyran till högre fastighetsvärden.
- Dessutom bedriver Victoria Park ett så kallat livsstilsboende som innebär bostadsrätter med service. För servicen får de som äger bostadsrätterna betala en månadsavgift. Detta är en liten verksamhet men byggandet och försäljningen till livsstilsboendet kan bidra till vinsten. (Serviceverksamheten går back)
Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Victoria Park Q3-14
- 93% Bostäder
- 7% Lokaler
Fördelning av hyresvärde (per region) för Victoria Park i Q3-14
- 39% Eskilstuna
- 18% Linköping (Ryd & Nygård) förvärv maj-13 & tillträde aug-13
- 15% Malmö (Limhamn men framför allt Rosengård som förvärvades i dec-12)
- 10% Kristianstad → förvärv dec-13 & tillträde april-14
- 9% Stockholm (Tensta) → förvärv dec-13 & tillträde april-14
- 8% Markaryd → förvärv maj-13 & tillträde aug-13 (problem med låg uthyrningsgrad & neg. befolkningstillväxt)
Hyresgäster
- Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
- Eftersom Victoria Park är ett bostadsfastighetsbolag med inriktning på miljonprogramsområden där det ofta är tättbott så är slitaget lite högre på lägenheterna och de kan vara i dåligt skick. Genom standardförbättringar får Victoria Park både igenom hyreshöjningar och kan sänka driftskostnaderna.
- 93% av hyresgästerna är privatpersoner som hyr på “livstid”
Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg VICTORIA PARK balansräkning ut enligt nedan:
- Eget Kapital 1 444 (varav preferensaktier 300 till 8% ränta) 27,6% varav pref; 5,7%
- Låneskulder 3 416 65,4% (Banklån & Oblig lån) → ovanligt högt!
- Skatteskulder (latent) 132
- Övriga skulder 224
- Derivat (finansiella instru.) 7
- TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 5 223
Nyemissioner:
2013: 100m stamaktier + 300m prefaktier (250kr/st som gav 8% direktavkastning)
2014: 360m stamaktier
Planerad 2015: riktad till säljaren av Eskilstuna beståndet: stamaktier 87m och pref 28m
Börsvärde 27/1-15: 1543m (varav 760m är tillfört i nyemissioner senaste 1,5 året), dvs. mycket snabb växt
Victoria Parks historia
- 2007: Victoria Park knoppas av från fastighetsbolaget Annehem
- 2007: BÖRSNOTERING PÅ First North (14 november)
- 2009: Livsstilsboendet i Malmö öppnar i september
- 2012: Bolaget breddar verksamheten från enbart livsstilsboende till att även äga och utveckla bostäder. De första bostäderna förvärvas
- 2013-2014: Nyemissioner på c:a 760m genomförs och bolaget köper fastigheter i Rosengård, Tensta, Ryd med flera
- 2014: 2 januari flyttas Victoria Park till Stockholmsbörsens MID-Cap lista
- 2014: Avtal tecknas om jätteförvärv i Eskilstuna (3068 lägenheter för 1,7 miljarder) och Göteborg (1277 lägenheter för 925m) bägge med tillträde under 2015.
Aktieägarstruktur per sista september 2014
Antalet aktieägare per 30/9-14 var: 4424 st (varav 2634 stamaktieägare) detta är en fördubbling på 1 år
De största ägarna per 30/9-14 var:
- 12% Greg Dingizian (huvudägare, arbetande vice styrelseordförande)
- 9% Östersjöstiftelsen
- 8% Danir (investmentbolag inriktat på IT-konsulter, ägs/styrs av Dan Olofsson), representeras i styrelsen
- 5% Anders Pettersson
- 4% ER-Ho Fastigheter
- 4% Ralph Mühlrad
- 3,3% Catella Småbolagsfond
- 2,8% PETER STRAND (VD i VictoriaPark sedan 2013)
- 2,1% AB Possessor
- 2,1% Avanza Pension (privata aktieägare som äger aktier genom KAF, tjänstepension och liknande)
- Gålöstiftelsen, Lennart Sten och LF Fastighetsfond
- 1,6% Bo Forsén - styrelseordförande och “styrelseproffs”
- Övriga c:a 44,1%
- utländska ägandet: uppgift saknas
Kommentar: När Eskilstunaaffären blir klar kommer säljaren (Fogelsvik Holding) att äga c:a 6,9% av Victoria Park (och de andra ägarna kommer naturligtvis få minskat ägande eftersom det totala antalet aktier ökar).
Mina kommentarer om Victoria Park
- Konkurrensställning: Victoria Park hade en nisch i att de ägde mark kring kalkbrottet och livsstilsboendet i Malmö. Marken är nu delvis såld och konkurrensfördelen är kansek att huvudägaren själv är uppväxt i Rosengård och har god kontakter med kommuner. Att köpa miljonprogramsbostäder och standardhöja dem är VictoriaPark inte ensamma om på markanden.
- Typ av fastighetsbolag: VictoriaPark är framför allt ett tillväxtföretag genom köp. Den långsiktiga ambitionen är dock att genom utveckling av befintligt bestånd höja värdet. (Ej förvaltningsinriktat bolag så långt)
- Direktavkastning/PE-tal med mera:
- Ingen direktavkastning på stamaktierna och prefaktierna ska man vara medveten om betingar en betydligt högre risk än andra “preffar” på marknaden. PE-talet är väldigt lågt.
- Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
- Växten är extrem och stora nya fastighetsbestånd köps in ofta med nyemissioner som stöd eller nya obligationsprogram med hög ränta (känns “hög risk” för mig
- I augusti 2013 tecknade man avtal om att köpa 3068 lägenheter i Eskilstuna för c:a 1,72 miljarder. Denna affär beräknades delvis finansieas genom en nyemission till säljaren (115m) samt nya banklån (1,2 miljarder). Säljaren Fogelvik Holding binds upp genom lock-up avtal (gäller dock endast för försäljning över börs). För att finansiera detta har flera mindre fastigheter sålts samt tomtmark (samtliga markant över bokfört värde vilket borde visa på viss konservatism vad gäller fastighetsvärdena i balansen). Tillträdet till Eskilstunafastigheterna har dock hela tiden skjutits upp. Först sades 1 dec-14 (i aug-14) därefter feb-15 (jan-15). Det är lite oroväckande. Dessutom tog bolaget upp Eskilstunafastigheterna i delårsrapporten i Q3-14 fast man inte hade tillträtt dem (detta kan vara ok om man ingått avtal om förvärv av dem men det känns inte helt bra…).
- I november-14 tecknade man avtal om att köpa ett boastdsfastighetsbestånd från Stena fastigheter i Göteborg (Lövgärdet) med 1277 lägenheter för 925m. Dessa ska tillträdas i mars-15 och nya banklån på 650m är “säkrat”. Varför säljer Stena Fastigheter till det priset och just nu? De är ju långsiktiga ägare och hade ägt beståndet i 10 år. Var det bara en prisfråga?
- Summering: Jag skulle aldrig köpa en aktie där huvudägaren har blivit anklagad för insiderbrott, “skumma affärer” eller liknande även om anklagelserna saknar grund.
- Timing: Kursen har gått +8% på ett år, +14% på 3 månader och +9% den senaste veckan. Stabil trevlig växt i börskursen, iår +23% (när detta skrivs)
Fördelar med att köpa aktier i Victoria Park
- Inflyttning till de flesta orter som bolaget äger fastigheter i
- Är miljonprogramsområdena kraftigt undervärderade?
- Stor uppsida om vi skulle gå mot friare marknadshyror
- Kanske exit möjlig till bostadsrättsföreningar i vissa mindre delar av beståndet
- Ledningen äger själv mycket aktier i bolaget
- Företaget lyckas hyra ut tomma/lediga lokaler till bl.a. Malmö Stad, förskolor och vårdboenden som kraftigt höjer värdet på lokalerna.
- Bolaget har gjort socialt ansvarstagande till sin grej och anställer boenden i sina områden till att se efter området och hålla det snyggt och tryggt.
Nackdelar/risker med att köpa aktier i Victoria Park
- Bara en misstanke om att något tveksamt skulle ha skett av huvudägare, styrelseledamot eller VD i ett bolag får mig att avstå. Oavsett om ryktena/de påstådda tveksamheterna är korrekta. Då det finns flera olika “affärer” kring huvudägaren så väljer jag att avstå direkt. Den riskvillige kan ju alltid hoppa på tåget men på egen risk...
- Risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Dålig likviditet i aktien, det kan vara svårt att sälja och köpa den (detta gäller speciellt preferensaktien)
- Bolaget är också så pass litet att det inte kvalar in i min portfölj av det men också att nuvarande affärsmodell har funnits så pass kort tid att bolaget inte bevisat att den håller över flera konjunkturcyklar
- Delar av fastighetsbeståndet (region Markaryd) innehåller bostäder i områden som tappar i befolkning vilket inte är bra på sikt för fastighetsvärdena
- Hög belåningsgrad och låg soliditet
- Mer än 100% av resultatet/vinsten kommer från orealiserade värdeförändringar på fastigheter. Driften/Förvaltningen går alltså back!
- Premievärdering på börsen av det egna kapitalet (8%)
Kommande händelser i Victoria Park att följa upp
- Bokslutskommuniké (Q4-14) publiceras 12 februari 2015
Kom ihåg att ett eventuellt köp av Victoria Park bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Victoria Park på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det elfte som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):
Large-Cap:
Mid-Cap:
- 20. VICTORIA PARK (DETTA INLÄGG!!!)
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg nästan varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor: Victoria Parks årsredovisning för 2013, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Wikipedia: om Greg Dingizian
Artikel i Tidningen Fastighetsnytt
Sajten: http://www.nyemissioner.se/
Pressmeddelande från: Stena Fastigheter (17/12-14)
Mitt innehav i Victoria Parks: -ingenting-
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar