söndag 4 januari 2015

FASTIGHETSBOLAG PÅ BÖRSEN → En introduktion

Wallenstam, Hemfosa, Hufvudstaden, Castellum, Balder, Fabege, Sagax, de stora fastighetsbolagen på börsen är många och spännande! Näringslivsnörden inleder nu en serie inlägg om fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen och detta är introduktionen!


Vi har tidigare sett på branscherna; Investmentbolag och banker. Nu startar nästa serie inlägg, den om fastighetsbolag. Jag skulle kunna skriva hur mycket som helst om fastighetsbolag och fastighetsmarknaden men jag försöker hålla mig till en kort beskrivning av de största intäkterna, kostnaderna, typer av fastighetsbolag, nyckeltal att hålla koll på samt en lista på alla bolag.


Varför är det intressant för dig att veta mer om FASTIGHETSBOLAGEN?
  • Fastighetsbolagen utgör en stor del av Stockholmsbörsens värde och flera av dem är stabila & “tråkiga” vilket passar min investeringsstil. Andra är mer riskfyllda och opportunistiska och kan generera både höga vinster och gå i konkurs vid kriser.
  • Det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i ett eller flera fastighetsbolag som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).
  • Om du bör köpa enskilda bolag eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
  • Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.


Typer av fastighetsbolag
  • Olika fastighetsbolag har olika inriktningar vad gäller strategi för att skapa värde för aktieägarna. Vinsten kan uppstå genom effektiv förvaltning och värdestegring på fastigheter. Vissa bolag jobbar med att köpa och sälja fastigheter och är duktiga på fastighetsaffärer och att relativt snabbt öka värdet på köpta fastigheter, dessa kallas transaktionsdrivna (ex: Hemfosa). Sedan finns det fastighetsbolag som fokuserar på att på lång sikt höja värdet i fastigheterna genom en optimering av driften/skötslen av fastigheterna, dessa kallas förvaltningsfokuserade (ex: Hufvudstaden, Sagax). Där är idéen att skapa långsiktigt stabilt kassaflöde, det som jag kallar “tråkigt” och som jag personligen gillar pga. förutsägbarheten.
  • Fastighetsbolag kan också skapa vinster genom att utveckla fastigheter och bygga nya. Detta kallar jag projektdrivna. Dit hör ex. Oscar Properties.
  • Varje del finns mer eller mindre hos de flesta fastighetsbolagen och de kan också skifta mellan de olika fokusområdena över tid. Det som är viktigt att komma ihåg är att de projektdrivna har högst risk, de transaktionsdrivna i mitten och de “tråkiga” förvaltande bolagen har lägst operationell risk.


Största intäktsdrivarna för fastighetsbolag
  • Intäkterna för ett fastighetsbolag är hyresintäkter eller värdeförändring på fastigheter & derivat (derivat förklaras senare i inlägget).
  • Hyresintäkterna kan höjas genom höjda hyror, mer uthyrda lokaler (lägre vakanser eller fler lokaler). Värdeförändringen kan ske genom externa faktorer (lägre avkastningskrav, lägre räntor) eller interna faktorer (högre hyror, lägre vakanser).
  • Så genom att sänka vakanser och höja hyrorna så kan ett bolag höja intäkterna i en anann stillastående marknad. Den senaste tiden har många fastighetsbolag fått draghjälp av sjunkande räntor vilket har sänkt direktavkastningskravet på fastigheterna (=höjt värdet).
  • Vinsten från själva förvaltningen (dvs. uthyrningen av lokalerna) kallas förvaltningsresultat och genom att vara effektiv i förvaltningen så kan förvaltningsresultatet höjas utan att hyrorna justeras.


Den största kostnaden för fastighetsbolag → RÄNTEKOSTNADEN
  • Den absolut största kostnaden för fastighetsbolag är räntor på de lån de tagit för att finansiera sina fastighetsköp. Därför är fastighetsbolag i allmänhet väldigt beroende av räntan och hur de lägger upp sin UPPLÅNING är av stor betydelse för hur verksamheten kommer att utvecklas.
  • I korthet kan man säga att fastighetsbolagen finansierar sig på följande sätt:
    • Eget Kapital (stam- och preferensaktier)
    • Banklån
    • Obligationer
  • En typfördelning skulle kunna vara ca 35% Eget Kapital, Banklån 55%, Obligationer 10%
  • När ett fastighetsbolag gör vinst (så öka det egna kapitalet) och bolaget kan då ta upp nya banklån för att finansiera nya köp. Skulle bolaget önska växa fortare än vad det kan göra med det egna kassaflödet gör bolaget en emission av nya stam- och/eller preferensaktier.


Derivat → I detta fall betyder det förenklat bundna lån men för fastighetsbolag
  • Eftersom fastighetsbolagen är väldigt beroende av räntan och både fastighetsbolagen och de banker de lånar pengar av önskar förutsägbarhet så brukar fastighetsbolag använda sig av finansiella instrument (derivat) för att “binda räntan”. Förenklat så fungerar det precis som om man binder sitt bolån på ex. 2 eller 5 år. På så sätt vet både fastighetsbolaget vad det ska betala och banken vad den kommer att få. Risken minskar.
  • Om ett kontrat har skrivits mellan en bank och ett fastighetsbolag om ett “bundet lån” och räntorna sjunker så får kontraktet ett negativt värde för fastighetsbolaget (och ett positivt för banken). Detta eftersom ett eventuellt nytt kontrakt skulle tecknas på en lägre räntenivå.


Övriga kostnader för ett fastighetsbolag
  • Bland övriga viktiga kostnader (även om de är små jämfört med räntekostnaderna) för fastighetsbolag är:
    • Drift & Underhåll av befintliga lokaler
    • Central administration (personal med mera)
    • Fastighetsskatt
    • Fastighetsadministration
    • Tomträttsavgälder
    • Skatt
  • För att optimera (i praktiken minimera) skatten så brukar fastighetsbolag  uppstå genom omvända förvärv av förlusttyngda bolag (inom ex. läkemedels-, IT- eller gruvbranschen). Då kan fastighetsbolagen utnyttja förlustavdragen som finns i de förlusttyngda bolaget. Därför är också ofta fastighetsbolag möjliga köpare av bolag med stora förlustavdrag.
  • Fastighetsbolag har också försökt att optimera skatten genom komplexa internationella skatteupplägg. Dessa har inte alltid Skatteverket gillat och flera fastighetsbolag befinner sig i skattetvister eller har förlorat skattetvister. Så det bör du vara uppmärksam på eftersom det kan komma som en stor engångskostnad.


Värderingsförändringar → Fastigheter & derivat, både realiserade och orealiserade
  • Alla noterade bolag ska följa redovisningsreglerna i IFRS. Det betyder att alla tillgångar ska marknadsvärderas en gång per kvartal. Detta gäller även fastigheter och derivat (räntesäkringsinstrument).
  • Värdeförändringarna kan vara realiserade (dvs. tillgången har sålts) eller orealiserade (tillgången finns fortfarande kvar i bolaget men har fått ett annat värde).
  • Eftersom bokföring i allmänhet ska vara konservativ (det har det i praktikten visat sig att många fastighetsbolag säljer fastigheter över bokfört värde) så är det bokförda värdet på fastigheterna ofta lägre än marknadsvärdet.
  • Även derivaten värderas varje kvartal vilket ofta ger en negativ värdeffekt vid fallande räntor (och tvärtom vid stigande räntor).


Nyckeltal att hålla koll på för fastighetsbolag (12m)
  • Avkastning på eget kapital Resultat/Eget kapital
  • Direktavkastning Driftnetto/Fastigheternas bokförda värde
  • Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal
  • Soliditet Eget Kapital/Totala tillgångar
  • Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat (exkl. intresseföretag)/Finansiella Kostnader
  • Vakansgrad Ej uthyrda lokaler/Totalt ägda lokaler
  • Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresvärdet på ej uthyrda lokaler/Totala hyresvärdet på samtliga lokaler
  • P/B (Price/Book) Marknadsvärdet på företaget (aktiekursen)/det bokförda värdet på tillgångarna

Se upp för de små nya noterade bolagen som handlas på First North & smålistor
  • Det kommer en strid ström av nya fastighetsbolag till “börsen”. De som noteras på Large, Mid- och Small Cap har en längre historik och därmed oftast en lägre risk. Helt nya fastighetsbolag som noteras på First North eller andra smålistor innebär högre risk (kan gå både upp och ner kraftigt) så är du ny på aktiemarknaden skulle jag rekommendera att du börjar med att följa och eventuellt investera i något av de större bolagen.


Avslutande kommentar
  • Detta var introduktionsinlägget om fastighetsbolag. Nu kommer en serie av inlägg att komma om de noterade fastighetsbolagen med de på LargeCap först.
  • Min ambition är att skriva om alla fastighetsbolag som är noterade på Large- Mid- och Small Cap listan på Stockholmsbörsen.


De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):


Large Cap (Börsvärde):
  • Wallenstam 22,0 Mdr Kontor i GBG + Bostäder Sthlm/GBG + Bostadsprojekt
  • Hufuvudstaden 21,5 Mdr Kontor & Butikslokaler i absolut citylägen i Sthlm/GBG
  • Castellum 21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner
  • Balder 19,0 Mdr*Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
  • Fabege 16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
  • AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder

* (flyttades från Mid- till Large Cap vid årsskiftet 14/15)


Mid Cap (börsvärde):
  • Hemfosa 11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt från Kungsleden)
  • Wihlborgs 11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
  • Kungsleden 10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
  • Sagax 9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
  • Klövern 7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
  • FastPartner 6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
  • Diös 4,32 Mdr Främst kontor i Norrland
  • Heba 4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
  • Platzer 3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (ej city)
  • Catena 2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
  • Corem 2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
  • Tribona 1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
  • NP3 1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
  • Victoria Park 1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG


Small Cap → Inga noterade fastighetsbolag


First North
  • D. Carnegie 3,2 Mdr Främst Bostäder från miljonprogrammet
  • Oscar Prop. 0,87 Mdr Främst Bostadsprojekt
  • Kallebäck P. 0,425 Mdr Äger 1 fastighet i Göteborgs som hyrs ut till Saab AB till 2021
  • Amasten 0,249 Mdr Främst bostäder med hög direktavkastning utanför storstäder
  • Akelius
  • Prime Liv.
  • Tobin prop.


Övriga stora fastighetsbolag/aktörer på den svenska marknaden


  • Statliga - ex. Vasakronan, Akademiska Hus
  • Kommunala - den så kallade allmännyttan; äger 730 000 bostäder där över 1 miljoner personer bor(ex: Stockholmshem, Familjebostäder, MKB, Botkyrkabyggen m.fl)
  • Pensionsbolag - AFA, AMF, Alecta SEB Trygg Liv, Humlegården (LF)
  • Privata (ej börsnoterade) - Henry Ståhl Fastigheter, Stena Fastigheter, Olav Lindgren
  • Fastighetsfonder - fonder som existerar i 5-7 år med syftet att köpa och sen sälja fastigheterna med vinst (ex: Svenska Bostadsfonden)
  • Utländska - Det finns många utländska aktörer på den svenska marknaden, både privata, börsnoterade (ex. UnibailRodamco), pensionsfonder (ex. KLP i Norge), stater (ex: Abu Dhabi Investment Authority som äger Sturegalelrian i Stockholm) och fastighetsfonder (ex: Pareto).


Bra länkar om du vill lära dig mer om fastighetsmarknaden och hänga med:


Nyheter


Marknaden
  • Leimdörfer - oberoende rådgivare på den nordiska fastighetsmarknaden - bra analyser
  • DTZ - rådgivare på den globala fastighetsmarknaden - bra analyser
  • Newsec - rådgivare inom fastighetstransaktioner, värderingar med mera
  • Catella - rådgivare inom fastighetstransaktioner, hög marknadsandel på säljsidan


Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!
Nu under januari kommer det bland annat inlägg om de stora fastighetsbolagen!


DISCLAIMER:
  • Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
  • Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
  • Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.


/Näringslivsnörden


Källor till detta inlägg:
Nyckeltal från Avanza samt fastighetsbolagens hemsidor och rapporter

Inga kommentarer:

Skicka en kommentar