tisdag 6 januari 2015

WALLENSTAM → Börsens största fastighetsbolag

Toppfastigheter längs med Avenyn, en av Sveriges största “byggherrar” av nya bostäder (1200 i produktion just nu) och 250 ägda fastigheter till ett värde av 28 miljarder. Det är Wallenstam. Vi har tidigare sett på branscherna; Investmentbolag och banker. Nu startar nästa serie inlägg, den om fastighetsbolag. Detta är det första inlägget i serien och handlar om Wallenstam, börsens största fastighetsbolag.


Varför är det intressant för dig att veta vad WALLENSTAM är?
  • För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Wallenstam som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden (som är en subgrupp inom den del av den exponering som du har valt att ha mot tillgången aktier).
  • Om du bör köpa WALLENSTAM eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
  • Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.


MITT INNEHAV:
  • Jag äger aktier Wallenstam vilka utgör 4,7% av mina finansiella placeringar (mitt femte  största innehav och det största innehavet i något fastighetsbolag).
Detta inlägg handlar om aktier och fastighetsbolag


Kort om Wallenstam - Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag
  • Wallenstam är Sveriges största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på drygt 22 miljarder (gick om Hufvudstaden i december 2014). Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap lista.
  • Största enskilda ägare är familjen Wallenstam, bolaget grundades 1944 och är baserat i Göteborg.
  • Fastigheterna består av Kontor i Göteborg (främst Avenyn) och bostäder i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Dessutom byggs nya bostäder i Stockholm, Uppsala och Göteborg (samt planer på nya bostäder i Helsingborg).


Snabba fakta:
  • VD: Hans Wallenstam (anställd sedan 1986, VD sedan 1991, huvudägare)
  • Styrelseordförande: Christer Villard (styrelseledamot sedan 1995)
  • Lista: Stockholmsbörsens Large-Cap
  • Börsvärde: 22 miljarder SEK (per 31 december 2014)
  • Intäkter 2013: 1578 miljoner SEK
  • Vinst 2013: 1267 miljoner SK
  • Soliditet (Q3-14): 39%
  • Fastighetsvärde: 28,46 miljarder SEK
  • Direktavkastning: 1,54%
  • P/B (börsvärde i förhållande till eget kapital): 146%, dvs 46% premie mot värdet i balansräkningen
  • Betavärde: 0,6 (dvs till 60% som index rör sig)
  • Komparativa fördelar:
    • Hög marknadsandel på kontorslokaler i centrala Göteborg (Avenyn)
    • Stordriftsfördelar/kunskapsbank vid projektering av nya bostäder
    • God renommé och nära samarbete med flera kommuner
    • Familjeägt i generationer → skapar en långsiktighet och trygghet


Vad är Wallenstams affärsidé?:
Affärsidé:
Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag.
Vision:
Wallenstams vision är att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner.”
(Citaten är hämtade från Wallenstams hemsida)


Min Kommentar:
  • Wallenstam är ett bolag som växer sten för sten och blir större och större. De är fokuserade och långsiktiga. De har tydliga mål och affärsplaner som de jobbar efter och följer.
  • Efter varje kvartalsrapport de senaste åren har jag skickat frågor på oklarheter till Wallenstam och alltid fått klara och tydliga svar.
  • som bolag är Wallenstam högkvalitativt, när och om man ska köpa aktien är mer svårbedömt för ett bra kvalitetsbolag brukar ofta vara “dyrt”.


Verksamheten
  • Verksamheten är ovanligt fokuserad för att vara ett fastighetsbolag.
  • Traditionellt sett så har Wallenstam varit ett förvaltningsbolag och den största delen av vinsten har kommit från driften av fastigheterna (förvaltningsresultatetet). På senare tid har en vändning gjorts där gamla förvaltningsfastigheter säljs ut för att satsa pengarna på nya bostadsutvecklingsprojekt. Detta höjer risken men också möjligheten till avkastning (går mot större inslag av projeteringsbolag).
  • Fastighetsinnehavet finns i Göteborg och Stockholm samt Helsingborg. I Göteborg finns 90% av de kontorslokaler bolaget äger och resterande delar finns i stort sett endast bostäder.
  • Nyligen (23 dec-14) sålde Wallenstam även “Kungsholmsporten” till AFA för 1 miljard för att finansiera fortsatta bostadsutvecklingsprojekt.
  • Wallenstam har bra markanvisningar och avsiktförklaringar med bl.a. Uppsala, Mölndal, Huddinge och Helsingborg om fortsatt utbyggnad så jag tror på att fler byggprojekt kommer att offentliggöras under våren 2015.
  • Wallenstam äger även 66 vindkraftverk (till ett värde av ca 1,8 miljarder) samt 3 vattenkraftverk och därmed självförsörjande på el för sig själv och sina hyresgäster.


Fördelning av Hyresvärde (Lokaltyp) för Wallenstam i Q3-2014:


Fördelning av Hyresintäkter (per område) - Wallenstam Q3-2014:


Bild1.jpg


WALLENSTAMs historia
  • 1944: Wallenstam grundas som “Firma Olsson och Wallenstam” av Lennart Wallenstam. Samma påbörjas bygget av de första villorna
  • 1945: De första hyresfastigheterna byggs (på Hisingen)
  • 1950- och 1960-tal: Bolaget har över 500 anställda och bygger hyresfastigheter i Mölndal, Kållered och Majorna. Myran som finns med i logotypen föds och står som symbol för Wallenstams samhällsbyggande och samarbete.
  • 1970- och 1980-tal: Byggverksamheten avvecklas och verksamheten övergår i äga, förvalta och förädla fastigheter. Allt nybyggande utförs därefter av entreprenörer.
  • 1984: BÖRSINTRODUKTION
  • 1980-talet: Kraftig expansion med fastighetsförvärv i Stockholm, Skåne och Skaraborg.
  • 1991: Hans Wallenstam blir VD, Koncentration av fastighetsbeståndet inleds till Stockholm, Göteborg och Helsingborg (Malmöbeståndet säljs i slutet av 1990-talet)
  • Fastighetskrisen 1991-1994: Mer än 2500 svenska fastighetsbolag gick i konkurs och de allra flesta börsnoterade (men inte Wallenstam).
  • 1995: Apportemission genomförs där delar av Retrivas (statligt bolag där de osäkra fodringarna i Gota Bank placerades efter bankkrisen på 1990-talet) fastighetsportfölj tas över i utbyte mot nya Wallenstamaktier
  • 2004: Första nybyggnationen på länge då 132 st hyresrättslägenheter påbörjas i Hammarby Sjöstad
  • 2006: Första vindkraftverket köps som lägger grunden till Svensk Naturenergi och blir första fastighetsbolag som är självförsörjande på energi vid årsskiftet 2012/2013
  • 2008-2013: 2700 lägenheter byggs under perioden
  • Mål för 2014-2018: substansvärdestillväxten ska minst vara 10%/år i genomsnitt, minst 7500 lägenheter ska byggas och andelen kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen


Största ägarna i Wallenstam (per 30 sept 2014)


  • 23% Hans Wallenstam med familj/bolag       (VD, huvudägare)
  •  8% AMF Försäkring                                     (svenskt pensionsbolag)
  •  6% Familjen Agneta Wallenstam                 (privatperson, styrelseledamot sedan 2010)
  •  6% Familjen Anders Berntsson med bolag  (privatperson, styrelseledamot sedan 1997)
  •  4% Familjen Henric Wiman                          (privatperson)
  •  3% Bengt Norman med bolag                      (privatperson)
  •  2% Familjen Brandström med bolag            (privatperson)
  • 2% Familjen U Wallenstam                          (privatperson)
  • 2% JPM Chase NA                                      (depå hos JP Morgan)
  • 2% Christian Wallenstam                             (privatperson)
  • ca 42% Övriga aktieägare


Fördelar med att investera/köpa aktier i WALLENSTAM
  • Fastigheterna både befintliga och de som är under produktion är troligen värda mer än vad som är redovisat i det egna kapitalet
  • Exponering mot den glödheta bostadsmarknaden både genom hyresrätter och nyproduktion av både hyres- och bostadsrätter
  • (Möjlighet att vindkraftveken kan skrivas upp om elpriset vänder upp igen)
  • Långsiktighet i investeringsbeslut och förvaltning vilket gör bolaget “tråkigt” och därför passar det i min portfölj
  • Ledningen och bolaget har lång erfarenhet av marknaden och goda kontakter vilket gör det möjligt att komma över bra markanvisningar för framtida projekt


Risker/Nackdelar med att investera/köpa aktier i WALLENSTAM
  • Hög värdering jämfört med det egna kapitalet (146%)
  • Risken har höjts på senare tid när många hyresrättsfastigheter i beståndet har ombildats och sålts till nybildade bostadsrättsföreningar (bla. hela beståndet i Orminge, Nacka) och pengarna satts in i nya bostadsutvecklingsprojekt.
  • Olika typer av äventyr för det positiva kassaflödet kan innebära risker historiska sådana investeringar är vindkrafts”äventyret” som kostade 350 miljoner i nedskrivningar i Q3-14 och investeringar i ett solenergiföretag.
  • Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter


Kom ihåg att ett eventuellt köp av WALLENSTAM bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning.


Läs mer om Wallenstam på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden, på så sätt börjar du lära dig om flera viktiga bolag på en gång. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.


Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det första som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna.


De största börsnoterade bolagen på Stockholmsbörsen (per 31 dec 2014):


Large Cap (börsvärde):
  • Wallenstam   22,0 Mdr Kontor i GBG + Bostäder Sthlm/GBG + Bostadsprojekt
  • Hufuvudstaden    21,5 Mdr Kontor & Butikslokaler i absolut citylägen i Sthlm/GBG
  • Castellum            21,0 Mdr Främst kontor i tillväxtregioner
  • Balder                 19,0 Mdr Bostäder (f.d. DinBostad) och Kontor i Sthlm/GBG m.m.
  • Fabege               16,6 Mdr Främst kontor i Sthlm city, Solna och Hammarby Sjöstad
  • AtriumLjungberg 15,3 Mdr Främst köpcentrum men även kontor i storstäder


Mid Cap (börsvärde):
  • Hemfosa        11,7 Mdr Transaktionsdrivet fastighetsbolag (mgmt. från Kungsleden)
  • Wihlborgs      11,0 Mdr Främst kontor i Skåneregionen
  • Kungsleden   10,3 Mdr Fd. transaktionsdrivet fastighetsbolag
  • Sagax             9,45 Mdr Främst lager/lätt industri i Sthlm, Helsingfors m.m.
  • Klövern           7,09 Mdr Främst kontor bl.a. Globen City i Sthlm och mycket i Kista
  • FastPartner    6,05 Mdr Kontor & Köpcentrum i Sthlm och Gävle
  • Diös                4,32 Mdr Främst kontor i Norrland
  • Heba               4,01 Mdr Hyresbostäder i främst Stockholm
  • Platzer            3,21 Mdr Kontor i GBG-regionen (ej city)
  • Catena            2,71 Mdr Främst logistik fastigheter (ink. f.d. Brinova)
  • Corem             2,37 Mdr Lager/Logistik, industri & handel
  • Tribona           1,88 Mdr Lager & Logistikfastigheter
  • NP3                1,64 Mdr Fastigheter i Norrland, handel/industri/llogistik/kontor
  • Victoria Park   1,26 Mdr Främst bostäder (70%) i Malmö och GBG


Small Cap → Inga noterade fastighetsbolag


First North
  • D. Carnegie     3,2 Mdr         Främst Bostäder från miljonprogrammet
  • Oscar Prop.     0,87 Mdr       Främst Bostadsprojekt
  • Kallebäck P.    0,425 Mdr     Äger 1 fastighet i Göteborgs som hyrs ut till Saab AB till 2021
  • Amasten          0,249 Mdr     Främst bostäder med hög direktavkastning utanför storstäder
  • Akelius
  • Prime Living
  • Tobin Properties


Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!


DISCLAIMER:
  • Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
  • Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
  • Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.


/Näringslivsnörden


Källor till detta inlägg:
Wallenstams hemsida, Wallenstams årsredovisning för 2013, Wallenstams delårsrapport för Q3-2014, samt aktuell marknadsinformation från Avanza. Wikipedia om Securum (och Retriva). Emejlintervju med (CFO/IRchef på) Wallenstam efter Q3-rapporten i nov-14


Mitt innehav:
Mitt innehav i Wallenstam (per 31december 2014): 4,7% av mina finansiella placeringar (mitt femte största innehav)

2 kommentarer:

  1. Hej, ser du bloggat intensivt sen du startade i november förra året.

    Du verkar ha kört banker, investmentbolag och sist fastighetsbolag. Kan jag föreslå försäkringsbolag som nästa tema?

    Tack för en bra blogg!

    SvaraRadera
  2. Tack Hankman84!

    Det är noterat och sannolikt att det blir en av de kommande branscherna efter fastighetsbolagen. :-)

    /Näringslivsnörden

    SvaraRadera