SAGAX är urtypen för ett stabilt och växande bolag helt i min smak. Det utgör mitt viktigaste innehav och är fastighetsbolag inriktat på lager- och lättindustri. Bolaget har ett marknadsvärde på nästan 12 miljarder och är ett av Sveriges 10 största fastighetsbolag med fastigheter i Sverige, Finland, Tyskland, Danmark och Paris. Kursen har gått över 100% senaste året och i detta inlägg får du reda på mer om bolaget och varför börskursen har stigit så mycket.
Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det fjortonde inlägget i serien och handlar om SAGAX, fastighetsbolaget som är främst är inriktat på fastigheter inom lager- logistik och lättindustri.
Varför ska du veta vad SAGAX är?
- För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Sagax som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
- Om du bör köpa SAGAX eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
- Sagax har nu passerat gränsen för att tas upp på Stockholmsbörsens Large Cap och kommer framöver att vara med i diskussionerna om en uppflyttning och då också i framtiden komma att ingå i många index vilket kommer att driva upp kursen eftersom många institutionella placerare placerar som index.
- Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.
Mitt innehav:
- Jag äger i dagsläget (2 februari 2015) aktier i SAGAX:
- Stamaktier; 4,43% av min investeringsportfölj
- Preferensaktier: 8,43% av min investeringsportfölj
- Som du ser så överstiger innehavet min maxgräns på 10% av innehav i en enskild aktie. Detta beror på den kraftiga kursstegringen i Sagax det senaste kvartalet (+51%) och jag har inte hunnit sälja av. Troligtvis kommer jag att minska mitt innehav något i preferensaktierna för att minska exponeringen mot företaget.
- Om pref- och stamaktierna ses ihop så är mitt innehav i Sagax det absolut viktigaste i min portfölj.
Kort om SAGAX
- Sagax är Sveriges nionde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 11,8 miljarder
- Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid-Cap lista
- Sagax är fokuserat på att äga lager- och lättindustrifastigheter med långa hyreskontakt vilket gör så att bolaget avviker mot ett normalt fastighetsbolag
- I teorin och praktiken borde risken i bolaget vara betydligt lägre än hos övriga fastighetsbolag. Det säger dock inget om börskursens kortsiktiga svängningar
- Bolagets grundare och huvudägare är David Mindus
- Verksamheten bedrivs framför allt runt Stockholm, Helsingfors samt i övriga Sverige och Finland men med enstaka fastigheter i Tyskland och Danmark. En fastighet har köpts utanför Paris och bolaget har planer på att expandera där ytterligare
Snabba fakta;
- VD: David Mindus (bolagets grundare och VD sedan 2004)
- Styrelseordförande: Göran E Larsson (ledamot sedan 2001 & ordförande sedan 2004)
- Säte: Huvudkontor i Stockholm
- Lista: Stockholmsbörsens MID Cap
- Börsvärde: 11,81 miljarder SEK (per 2 februari 2015)
- Intäkter 2013: 928 miljoner SEK (stadigt växande)
- Vinst 2013: 832 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 136m SEK)
- Soliditet (Q3-14): 30%
- Fastighetsvärde: 12,29 miljarder SEK (per 30 sept-14)
- Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 5% (låg för logistik/lager/lättindustrifastigheter)
- Direktavkastning (utdelnings%): 1,0% för stamaktieägarna och c:a 2/37 = 5,4% för preferensaktieägarna
- UTDELNINGSTILLVÄXT: Ingen för preferensaktieägarna, för stamaktieägarna har utdelning utbetalats sedan 2010 och sedan dess har den vuxit varje år. Min bedömning är att den kommer att öka även iår (för vinståret 2014). Med stabilt växande kassaflöde från verksamheten talar det allra mesta för en stabil utdelningstillväxt framöver
- P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 2,19 = 119% premie (dvs. mycket över eget kapital, betalar mer än 2 kr för varje krona i eget kapital)
- P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 23,9 (väldigt hög), marknaden verkar göra en bedömning av att vinsten kommer att stiga kraftigt framöver
- Betavärde: saknas
- Komparativa fördelar:
- Bygger upp bolaget sten för sten i rejäla men stadiga kliv framåt hela tiden
- Agerar inom en stabil del av fastighetsmarknaden och har lång erfarenhet av den delen (lager och lätt industri)
- Fokus på risk och riskkontroll har präglat bolaget sedan starten och har nu satt sig i företagskulturen
- Fokus ligger även på kassaflödestillväxt och en kassaflödesanpassad finansiell struktur (vilket gynnar värdetillväxten i bolaget)
- Företaget ligger ofta i framkant vad gäller nya lönsamma lösningar, Sagax var t.ex. det första bolaget som emitterade preferensaktier (på senare tid), företaget har därefter fått många efterföljare
- David Mindus som person är en av bolagets stora komparativa fördelar
Sagax affärsidé:
“AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri
”
(Citatet är hämtat från Sagaxs Q3-14 delårsrapport)
Affärsmodellen kan förenklat förklaras genom att Sagax köper en eller flera fastigheter av ett rörelsedrivande bolag. Efter köpet hyr Sagax ut fastigheten till säljaren och har ett s.k. triple-net avtal där säljaren står för det mesta av driftskostnaderna men inte äger fastigheten.
Som en bonus så blir tomtvärdena högre i tillväxtregionerna så efter en tid kan dessa säljas av med stora vinster.
- Räkneexemplet på det skulle kunna vara: Sagax får en hyra (som ger en direktavkastning på säg runt 7,5% av värdet på 100m). För att finansiera köpet tar Sagax banklån (för 60% av värdet till 4% ränta, 5% värdet täcks av Obligationslån till 5% ränta och resterande del av eget kapital (varav preferensaktier ca 17% till 6,5% ränta). Kvar till stamaktieägarna blir då att 18% ska finansieras och avkastningen som de kan få ut blir c:a
- Nettoavkastning fastigheten: 7,5% av 100 → 7,5m
- Avgår till bankerna (60% av finansieringen) i ränta: 60%*0,04 = 2,4m
- Avgår till obligationsägarna (5% av finansiering): 5%*0,05=0,25m
- Avgår till preferensaktieägarna (15% av finansiering): 15%*0,065= 0,975m
- Kvarstår till stamaktieägarna: 20% av finansiering → 7,5-(2,4+0,25+0,975) = 3,875
- På de 20m som stamaktieägarna la in får de 3,875/20 = 19,4% avkastning → BRA DEAL? Skojar du! Grymt bra deal!
- Då är frågan om du vill vara stamaktieägare eller preferensaktieägare
- Det verkar som om många har räknat på detta senaste 3 månaderna eftersom kursen på Sagax A har gått +74% och Sagax B +51%
Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för SAGAX Q3-14
- 96% Lager- och lättindustri
- 4% Kontor
- 0% Övrigt
Fördelning av hyresvärde (per region) för SAGAX i Q3-14
- 42% Stockholm
- 21% Helsingfors
- 18% Övriga Sverige
- 11% Övriga Finland
- 8% Övrigt (flera fastigheter i Tyskland & en fastighet i Danmark)
Hyresgäster
- Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
- Per 31/12-2013 stod de 10 största hyresgästerna för 46% av Sagax totala årshyresintäkter, snitt kontratstiden för kontrakten med dem var 10,7 år
- De största hyresgästerna är:
- 1. Baxter (inklusive Gambro) 14%
- 2-5. Samtliga står för över 2% av Sagax årshyrseintäkter
- Axfood
- BE Group
- KoneCranes
- DSV
- Övriga stora hyresgäster bl.a:
- BWG Homes (trähusfabrikant)
- Imtech Elteknik (fd. NEA)
- St Eriks (tillverkare av mark, VA-system)
- Trivselhus (trähusfabrikant)
- Parma (leverantörer av pre-fabricerade betongelement)
Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg SAGAX balansräkning ut enligt nedan:
- Låneskulder 8 006 60,2%
- varav banklån ca 6 369 47,9%
- varav obligationer ca 1 637 12,3%
- Skatteskulder (latent) 367
- Övriga skulder 400
- Derivat (finansiella instru.) 515
- TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 13 307
Nyemissioner av preferensaktier har skett 2006-2014 (alla ger 0,50kr*4 i utdelning/år)
- De har använts både för att finansiera nya köp av fastigheter och som betalning till säljaren av fastigheter.
- Den senaste emissionen i 2014 riktades till investerare hos Danske Bank framför allt deras Private Banking kunder.
- Totalt har Sagax ställt ut 53 miljoner preferensaktier som kostar 106m/år i utdelning för Sagax.
Sagax har fått in: 1403,5m på preferensaktierna och de kostar Sagax 7,55% i snitt/år
- 2006, 300,8m
- 2007, 10,0m
- 2008, 3,0m + 3miljoner aktier (78m) → 81m
- 2009, 124,8m
- 2010, 416,2m
- 2012, 367,5m
- 2014, 100m
- 2015: Ytterligare 2,5 miljoner preferensaktier emitteras som betalning av fastigheter i Helsingfors (87,5m i nytt eget kapital och pref-aktiens pris motsvarar 35 kr/aktie)
SAGAXs historia
- 2004: Genom ett omvänt förvärv av Effnet (kraschat IT-bolag) iintroduceras Sagax på Nya Marknaden (First North) och blir ett fastighetsbolag med 24 fastigheter
- 2007: SAGAX noteras på Stockholmsbörsen
- 2007: Fastigheter köps från bl.a. Gambro (nu Baxter), Närkes Elektriska (nu Imtech) och KoneCranes
- 2008: Fastigheter köps bl.a. från Panduro Hobby
- 2009: Fastighet köps i Årsta Partihallar (Panncentralen 1)
- 2010: Fastigheter köps bl.a. av St Erik (prefab av betongelement) samt DK Properties (fastighetsvärdet över 3 miljarder) köps tillsammans med Hemfosa. Bolaget döps sedan om till Söderport.
- 2011: Stort höglager i Jordbro köps för 600m
- 2012: avtalet med den viktigaste kunden Gambro utökas och förlängs & Söderport expanderar
- 2013: Sagax köper bl.a. livsmedelslager/distributionsanläggningar från Axfood och fastigheter från Nokia Siemens Networks
- 2013: Ett gemensamt bolag bildas med Tredje AP-fonden där Sagax får en indirekt ägarandel i HEMSÖ (ett fastighetsbolag som är inriktat på samhällsfastigheter)
- 2014: Fastigheter köps från finska mediakonceren Sanoma, intressebolaget Söderport gör stor investering i fastigheter då fastigheter från Volvo köps, dessutom köper Sagax också fastigheter från Volvo
- i juli 2014 säljs en fastighet (ägd av intressebolaget Söderport) i Årsta till IKANO Bostad för över 20% över bokfört värde. Detta då IKANO avser konvertera de gamla industri/lagerlokalerna till bostäder. Detta var den första av troligen många kommande konverteringar
- 2015: Den första fastigheten köps i Paris (för 6m euro)
Aktieägarstruktur per sista september 2014
Antalet aktieägare per 30/9-14 var: 7714 st, ökande trend
De största ägarna per 30/9-14 (efter kapital) var:
- 20,2% David Mindus - grundare och VD
- 9,2% Familjen Salén - representeras i styrelsen av Staffan Salén
- 8,7% Rutger Arnhult - fastighetsprofil bakom bl.a. bolaget Klövern
- 8,2% Länsförsäkringar fastighetsfond
- 5,5% Tredje AP-fonden
- 1,9% Avanza Pension (privatpersoner genom IPS, KAF eller Tjänstepension)
- 1,4% Volvo pensionsstiftelse
- 1,3% Robur Realinvest
- 1,3% Catella Hedgefond
- 1,0% Nordnet Pension (privatpersoner genom IPS, KAF eller Tjänstepension)
- 0,9% Sifonen
- 0,9% Robur Småbolagsfond Sverige
- 0,8% Skandia Liv
- 0,6% Familjen Engelbert - representeras i styrelsen av Filip Engelbert
- 0,6% Göran E Larsson - styrelseordförande i Sagax
- 0,6% Johan Thorell - styrelseledamot i Sagax
- 0,6% SEB S.A.
- 0,5% Artelis Förvaltning
- 0,8% Banque Carnegie Luxembourg
- Övriga c:a 33,5%
- utländska ägandet: c:a 7%
Intressebolag - en extra krydda
- Sagax äger aktier i två intressebolag, 50% i Söderport Holding (andra ägaren är Hemfosa) och 15% i Hemsö Intressenter (andra ägaren är tredje AP-fonden). Dessa bolag bidrar positivt till förvaltningsresultatet och deras fastighetsinnehavs värdeförändringar slår igenom på Sagax resultat. I Q1-Q3 2014 stod de för 239m av Sagax 625m resultat före värdeförändringar på derivat vilket motsvarar 38%
Mina kommentarer om SAGAX
- Konkurrensställning:
- Sagax är ett renodlat företag mot lager- och lätt industri. Därför kan bolaget nu erbjuda ett väldigt stort utbud på fastigheter och bra lösningar för företag som vill lätta sin balansräkning och sälja sina fastigheter.
- Sagax har här ett bra track record och många nöjda partners.
- Dessutom har Sagax en stor kritisk massa på sina fastigheter
- Sagax har långa hyresavtal och snitt durationen (kvarvarande hyreskontrakttid) är väldigt lång för att vara i fastighetsbranschen (8,1 år)
- Typ av fastighetsbolag:
- Sagax är ett förvaltningsbolag vars affärsmodell bygger på att köpa fastigheter, teckna långa hyresavtal och generera kassaflöde. Antalet projekt är mycket begränsat och då mot tecknade hyresavtal. På transaktionssidan är Sagax inte så aktiv (inte på säljsidan i vart fall) däremot är intressebolaget Söderport mer aktivt när det gäller att köpa och sälja fastigheter och skapa värde genom affärerna och ompaketering.
- Direktavkastning/PE-tal med mera:
- Preferensaktierna ger nu drygt 5% i direktavkastning och stamaktierna c:a 1%
- PE-talet är väldigt högt men beräknas sjunka när högre vinster presenteras (vilket förväntas framöver)
- Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
- Sagax har kunnat visa på stabil & stadig växt under 10 år med noggrant kalkylerade risker
- Sagax är urtypen av ett stabilt-tråkigt och växande bolag som jag önskar ha i portföljen. Det är därför som Sagax utgör en så stor del av min portfölj
- Bolaget kommer med allra största sannolikhet att fortsätta att växa stabilt och genom noga avvägda risker däremot är det oklart när det är läge att köpa aktien
- Varför har Sagax aktiekurs stigit så mycket den senaste tiden?
- Fler har fått upp ögonen för de stora värden som Sagax skapar i stabila steg
- De kraftigt sjunkande räntorna har fått Sagax affärsidé och finansieringsupplägg att framstå som än mer genialt och lönsamt
- Sagax har närmat sig gränsen för Large Cap och därför har stora svenska - och utländska institutioner börjat köpa Sagax aktier inför att aktien kommer att bli del av flera index → vilket i princip tvingar fonder att köpa aktien (indexfonder måste göras det)
- Uppseglande ägarstrid i Sagax, är det någon som köper på sig röststarka A-aktier? Kan det vara Rutger Arnhult eller Erik Selin?
- Någon typ av insiderinformation har läckt och någon köper på ännu ej tillgänglig information (kan vara stora köp, uppköp eller förändring av kapitalstruktur)
- Summering: Jag äger många Sagaxaktier och Sagax utgör det absolut viktigaste innehavet i min investeringsportfölj. Bolaget är mycket trevligt (stabilt, växande och med noga avvägda risker). Ett riktigt kvalitetsbolag, däremot är det skillnad på bolag och aktie och nu när det egna kapitalet värderas till över 2 ggr det bokförda värdet på börsen är jag osäker på om det verkligen är bra att köpa.
- Timing (Sagax B, 3 februari 2015): Kursen har gått +112% på ett år, +58% på 3 månader och +2% den senaste veckan.
Fördelar med att köpa aktier i SAGAX
- Inflyttning till de flesta orter som bolaget äger fastigheter i
- Många av fastigheterna ligger i “euroland” (Finland, Tyskland och Frankrike) och troligtvis blir det en positiv valutaeffekt i Q4 eftersom både fastighetsvärdena och hyresintäkterna har gått upp i svenska kronor
- Bevisad track record med stabil och jämn hög tillväxt
- Bra direktavkastning på preferensaktien
- Mycket bra historisk totalavkastning på stamaktien
- Noga avvägda risker i affärsmodellen
- Långa hyresavtal med hyresgästerna
- Möjlighet att som bonus sälja av vissa fastigheter till bostadsprojekt framöver
- Finns fortfarande många regioner kvar att växa i som erbjuder hög direktavkastning på fastigheterna (ex: Paris)
Nackdelar/risker med att köpa aktier i SAGAX
- Risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
- Har varit dålig likviditet i aktien även om det blivit bättre (detta gäller framför allt Sagax A-aktie)
- Väldigt högt Pe-tal, varje vinstkrona värderas högt
- Just nu (2 feb 2015) värderas det egna kapitalet med en premie på över 100% vilket är en väldigt agressiv värdering om man inte tror på stora undervärden i den underliggande fastighetsportföljen
- Ett fåtal hyresgäster (10st) står för drygt 40% av hyresvärdet
Kommande händelser i SAGAX att följa upp
- Bokslutskommuniké (Q4-14) publiceras 13 februari 2015
Kom ihåg att ett eventuellt köp av Sagax bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Sagax på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.
Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det fjortonde som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):
Large-Cap:
Mid-Cap:
- 9. SAGAX (DETTA INLÄGG)
Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg nästan varje dag!
DISCLAIMER:
- Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
- Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
- Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.
/Näringslivsnörden
Twitter: @naringslivsnord
Källor: Sagax årsredovisningar för 2007-2013, noteringsprospekt, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Emejlintervjuer med Sagax VD vid ett flertal tillfällen de senaste åren
Mitt innehav i Sagax:
- Jag äger i dagsläget (2 februari 2015) aktier i SAGAX:
- Stamaktier; 4,43% av min investeringsportfölj
- Preferensaktier: 8,43% av min investeringsportfölj
Som du ser så överstiger innehavet min maxgräns på 10% av innehav i en enskild aktie. Detta beror på den kraftiga kursstegringen i Sagax det senaste kvartalet (+51%) och jag har inte hunnit sälja av. Troligtvis kommer jag att minska mitt innehav något i preferensaktierna för att minska exponeringen mot företaget.
Mycket välskrivet. Har du någon aktuell kommentar till den ca 25% stora nedgången senaste månaderna?
SvaraRaderaMycket välskrivet. Har du någon aktuell kommentar till den ca 25% stora nedgången senaste månaderna?
SvaraRadera