tisdag 20 januari 2015

CATENA - ett "ledande" fastighetsbolag inom logistik

Catena är Sveriges största fastighetsbolag inom logistikfastigheter (ytmässigt) och har ett jätteprojekt i Haga Norra (den så kallade Bilia fastigheten), Solna som är under utveckling och som kommer att räva c:a 4 miljarder att utveckla. Catena är spännande för det sticker ut lite bland fastighetsbolagen pga. logistikfastigheterna och det stora projektet.

Nu är vi inne i en serie inlägg om fastighetsbolag. Detta är det nionde inlägget i serien och handlar om Catena, börsens sextonde största fastighetsbolag men med fokus på logistikfastigheter och ett av Paulsson-sfärens intressebolag.

Varför ska du veta vad Catena är?
  • För att det skulle kunna vara intressant för dig att köpa aktier i Catena som en del av den exponering (tillgångsfördelnig/allokering) som du önskar mot den svenska aktiemarknaden.
  • Om du bör köpa Catena eller inte är beroende av din riskprofil, placeringshorisont, din tillgångsallokering, din privatekonomi i övrigt och dina preferenser därför kan jag inte ge några råd eller rekommendationer utan endast information.
  • Tänk på att du aldrig bör köpa något som du inte förstår eller vet vad det är.

Mitt innehav:
  • Jag äger i dagsläget inga aktier i Catena eller dess stora aktieägare

Kort om Catena
  • Catena är Sveriges sextonde största noterade fastighetsbolag med ett börsvärde på c:a 2,7 miljarder och är ett av de största fastighetsbolagen inom logistikfastigheter.
  • Bolaget är noterat på Stockholmsbörsens Mid Cap lista (sedan 2 januari 2014)
  • Bolagets huvudägare är Brinova som är en del av Paulsson-sfären.
  • Eftersom bolaget tidigare varit ett renodlat projektbolag och nu har en stor del projekt är det tveksamt om det blir någon större utdelning. Värdetilläxten sker då istället i och med projektens utvecklande eller försäljning av delar av projektet till andra aktörer (ex. Peab/Peab bostad eller Fabege). De stora projekten just nu är Haga Norra (Solna, tot 4 Mdr i kommande investeringar) och Sunnanå (Malmö, tot 1 Mdr i kommande investeringar).

Snabba fakta;
  • VD: Gustaf Hermelin (VD sedan 2013, dessför innan VD för Brinova)
  • Styrelseordförande: Henry Klotz (ledamot sedan 2007, representerar näst största ägaren)
  • Säte: Huvudkontor i Helsingborg men styrelsens säte i Solna
  • Lista: Stockholmsbörsens Mid Cap
  • Börsvärde: 2,724 miljarder SEK (per 18 januari 2015)
  • Intäkter 2013: 317 miljoner SEK (återspeglar dock inte nuvarande bolagsstruktur)
  • Vinst 2013: 138 miljoner SEK (värdeförändringar på fastigheter bidrog med 33m SEK)
  • Soliditet (Q3-14): 32,3%
  • Fastighetsvärde: 5,6 miljarder SEK (per 30 sept-14)
  • Ekonomisk vakansgrad (Q3-14): 6,1%
  • Direktavkastning (utdelnings%): 1,88%
  • UTDELNINGSTILLVÄXT: ej aktuellt mått eftersom bolaget förändrats radikalt 2013
  • P/B (börsvärde/eget kapital, 30/9-14): 1,40 = 40% premie (dvs. över eget kapital)
  • P/E (börsvärde i förhållande till vinsten): 8,22
  • Betavärde: 1,14 (aktien rör sig till 114% som Stockholmsbörsens index, dvs rör sig mer upp när börsen går bra och mer ner när börsen går dåligt)
  • Komparativa fördelar:
    • Äger många logistikfastigheter och kan erbjuda logistikföretag bra lösningar i Sverige
    • Tillgång till/äger “spännande” projekt i Haga Norra
    • Tätt samarbete med flera kommuner och ibland också samägande; t.ex Katrineholm och Karlshamn

Catenas affärsidé:
“Catenas affärsidé är att på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla effektiva logistikanläggningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien”
(Citatet är hämtat från Catena hemsida)

Fördelning av uthyrbar yta (lokaltyp) för Catena
  • Catena har som mål att alla fastigheter i beståndet ska vara logistikfastigheter (81% per 31/12-13) eller projekt (19% per 31/12-12)

Fördelning av fastighetsvärde (per region) för Catena i Q3-14
  • 35% Region Stockholm  → Hyresvärde 44%
  • 25% Region Göteborg → Hyresvärde 33%
  • 20% Solna Projektet  → Hyresvärde 5%
  • 13% Region Öresund → Hyresvärde 18%
  •  7% Övriga tillgångar → 0%

Hyresgäster
  • Eftersom ett fastighetsbolag är beroende av hyresintäkterna så är betalningsförmågan hos de största hyresgästerna av vikt. Om de är kvar som hyresgäster och fortsätter betala hyran så kommer fastighetsbolaget inte få problem men annars kan problemen dyka upp snabbare än väntat. Detta är särskilt viktigt med mindre fastighetsbolag.
  • Genomsnittlig löptid: 5,0 år (31/10-14)
  • 10 största kontrakten = 73% av hyresvärdet (31/12-13), vilket är ovanligt högt. Här gäller det att noga analysera betalningsförmågan hos de stora hyresgästerna.
  • De största hyresgästerna (per 31/12-13) var:
1. DHL
2. Bilia
3. PostNord
4. Grönsakshallen Sorunda
5. DS Smith Packaging
6. Lindab Sverige
7. Söderenergi
8. IKAB-Mailing Systems
9. Posten Logistik
10. Västberga Åkeri

Finansiering (i miljoner sek)
Per 31/9-14 såg Catenas balansräkning ut enligt nedan:
  • Eget Kapital                     1 951(varav preferensaktier 0) 32,3%
  • Låneskulder                     3 458  57,3% (Banklån & Oblig lån)
  • Skatteskulder (latent)         369
  • Övriga skulder                    257
  • TOTALT EGET KAP. & SKULDER = 6 036

  • I januari 2015 kommunicerades att ett nytt bolag bildats med syster fastighetsbolagen där Paulsson-sfären har inflytande (Wihlborgs-Öresund, Platzer-GBG, Fabege-Sthlm och Catena-lager/logistik, Diös-Norrland). Bolaget ska samordna och genomföra upplåning av upp till 8 miljarder på obligationsmarknaden genom säkerställda obligationer i ett så kallat MTN program. Varje deltagande fastighetsbolag äger 20% var. (Motsvarar c:a 1,6 miljarder i obligationsupplåning per bolag vid fullt utnyttjande).

Catena historia
  • 1967: Catena grundas under namnet AB Volvator för att Volvo skulel strukturera sitt återförsäljarnät
  • 1984: Företaget namnändras till Catena och Volvo minskar sin ägarandel till 40%
  • 1984-1993: Catena breddar veksamheten inom finans, fastigheter och handel
  • 1994: Renodling sker till fordonsförsäljning & tillhörande fastigheter och resten säljs av
  • 1997: Namnändring sker till Bilia
  • 2006: Bilias fastigheter (34 st) samlas i ett bolag som döps till Catena och delas ut till aktieägarna
  • 2006: 26 april; BÖRSNOTERING AV CATENA
  • 2010-11: Samtliga fastigheter säljs förutom en utvecklingsfastighet vid nationalarenan i Solna
  • 2013: Brinova Logistik köps genom ett omvänt förvärv (på 3,8 miljarder) och Brinovas ägare blir de dominerande ägarna i Catena och även VD och personalen från Brinova tar över Catena. (i praktiken köpte Brinova Catena och kom på så sätt över en börsplats). Genom fusionen blir det nya bolaget en av Sveriges största fastighetsbolag inom logistik. DET NYA CATENA ÄR BILDAT

Aktieägarstruktur per sista september 2014
totalt ca 15 100 aktieägare den sista dec-13,
De största ägarna per 30/9-14 var:
  • 45,6% Erik Paulsson med familj, privat och via bolag (Backahill Kil AB)
  • 13,5% Endicott Sweden AB (CLS Holding plc)
  • 10,2% Fabege (fastighetsbolaget i Paulsonssfären som är fokuserat på Stockholm)
  • 7,2% SFU Sverige AB
  • 4,8% Länsförsäkringar fonder (Länsförsäkringars fastigehtsbolagsfond)
  • 2,6% Catella Fonförvaltning
  • 2,5% JPM Chase Nomiee Account
  • 1,1% Livförsäkringsbolaget Skandia
  • 0,8% Banque Carnegie Luxembourg
  • 0,6% JP Morgan Europe Limited
  • Övriga c:a 11% varav utländska ägandet 6% (ganska lågt för att vara ett fastighetsbolag men Paulssonsfären sitter på en väldigt stor post)

Mina kommentarer om Catena
  • Konkurrensställning: Catena har en stark ställning inom logistikområdet men inträdesbarriärerna är lägre än i vanliga fastigheter. Det som är värdefullt är de långa hyreskontrakten (ovanligt lång snitt duration på hyreskontrakten) samt det nära samarbetet med kommuner ex. Katrineholm och Karlshamn.
  • Typ av fastighetsbolag: c:a 1/3 av värdeskapandet från “förvaltning” och 2/3% från projekt främst projektet i Haga Norra där detaljplanen vunnit laga kraft i 2014.
  • Direktavkastning/PE-tal med mera:
    • Catenas direktavkastning sticker varken ut uppåt eller nedåt (c:a 1,9%)
    • Catenas har ett P/E-tal är normalt till lågt för att vara ett fastighetsbolag 8, dvs 8 årsvinster värderas bolaget till.
  • Tillväxt/Utsikter och marknadssituation:
    • Uthyrningsgraden steg brant under 2014 vilket bidrog till högre hyresintäkter, högre fastighetsvärden och bättre resultat. Det blir svårt att göra om den resan under 2015 då krävs fler och nya lokaler. Just det ska Catena lösa genom stora nya projekt
    • Catena har enorma projekt som ska finansieras framöver och det mest troliga är att delar av dem säljs av till Peab, Peab bostad eller Fabege. Var vinsten från utveckling av framför allt Haga Norra kommer att hamna är svårt att säga. Det kan bli vilket som av dessa Paulsson bolag så om man verkligen tror på projektet så ska man köpa både Catena och Peab. Det beräknas bli c:a 1000 nya lägenheter och 50 000m2 verksamheter. Läs mer om projektet på Solna Stads informationssida här.
    • När det gäller logistikfastigheterna så kan jag dem inte så bra men det är en blandning av rena “logistikhallar” till mer moderna kombiterminaler och högteknologiska distributionscentraler. Min bedömning är att de kommer ge ett bra kassaflöde som används för att finansiera nya projekt.
  • Summering: Om Catena lyckas med Haga Norra så kan det bli riktigt bra. Jag som är en “tråkig” investerare vågar inte hoppas på stora projekt utan avvaktar och skulle hellre sett ett renodlat Catena inom logistikfastigheter utan “spännande” bostads-och kontorsprojekt, det tycker jag inte passar in i verksamheten.
  • Timing: Kursen har gått  +3% på ett år, +10% på 3 månader och +1% den senaste veckan. Så vi har en ganska plan utveckling bakom oss.

Fördelar med att köpa aktier i Catena
  • Tillgång till möjligheterna i nya projektet i Haga Norra
  • Exponering mot logistikfastigheter i södra Sverige (Stockholm, Göteborg och Öresund)
  • Tillgång till fastigheter där kommuner även är inblandade ex: Katrineholm och Karlshamn
  • Megatrend → mer e-handel gynnar logistik och distributionslokaler
  • En del av lokalerna (i praktiken tomterna) kommer snart att komma att bli aktuella för omvandling till attraktiva bostäder och/eller kontor och kan då säljas

Nackdelar/risker med att köpa aktier i Catena
  • Hög exponering mot ett enskilt projekt (Haga Norra) som dessutom ligger utanför deras kärnaffär (“core business”)
  • Hög risk om räntan går upp, då stiger direktavkastningskravet på fastigheterna och värdet sjunker vilket ger negativa resultateffekter
  • Minskad konsumtion kan slå mot företaget
  • Kort historia vilket gör det svårt att bedömma

Kommande händelser i Catena att följa upp
  • Bokslutskommuniké (Q4) publiceras 26 februari 2015

Kom ihåg att ett eventuellt köp av Catena bör göras i en ISK eller KAF om du tror på långsiktig värdeökning. Läs mer om Catena på deras egen hemsida här.
Det är viktigt att veta vad det är man köper så beställ & läs gärna deras årsredovisning och följ bolagets rapporter och pressmeddelanden. För kom ihåg, du ska veta vad det är du köper annars bör du inte köpa det.

Detta var ett inlägg om fastighetsbolag och är det åttonde som beskriver ett börsnoterat fastighetsbolag här på bloggen. Min ambition är att skriva om samtliga fastighetsbolag på large- och midcaplistorna. Tidigare inlägg i den här serien är (1 betyder att det är börsens största fastighetsbolag):

Large-Cap:

Mid-Cap:
  • 7. Wihlborgs     (inlägg 16/1-15)
  • 13. Diös            (inlägg 11/1-15)
  • 15. Platzer        (inlägg 14/1-15)
  • 16. CATENA     (detta inlägg!)


Häng med i bloggen; det kommer nya inlägg varje dag!

DISCLAIMER:
  • Kom ihåg att alla investeringsbeslut är dina egna och information på bloggen ska bara tolkas som information och inte som råd eller rekommendationer.
  • Varje individ har sin individuella privatekonomiska situation så därför kan inga råd ges till alla utan en individs totala ekonomiska situation och önskningar måste gås igenom för att kunna ge ett råd.
  • Det kan också vara så att faktafel har smugit sig in, du är då naturligtvis välkommen att kommentera det så att jag snabbt kan göra en uppdatering.

/Näringslivsnörden

Källor: Catenas årsredovisningar, delårsrapporter, pressmeddelanden samt hemsida samt aktuell marknadsinformation från Avanza.
Artikel i tidningen Fastighetsnytt om fusionen Catena och Brinova Logistik

Mitt innehav i Catena: -ingenting-

1 kommentar:

  1. Bra inlägg! Aktien känns väldigt högt värderat dock, skulle inte köpa detta bolag på dessa nivåer.

    SvaraRadera